滕月辉律师

（2014）二中民终字第03248号

上诉人（原审被告、反诉原告）沈某，女

委托代理人谢某（沈某之夫），

被上诉人（原审原告、反诉被告）乐某，男

委托代理人张某某（乐某之妻），

委托代理人滕月辉，天津某律师事务所律师。

原审第三人北京链家房地产经纪有限公司

法定代表人左晖，董事长。

委托代理人闫某，男

上诉人沈某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第15276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人沈某及其委托代理人谢某，被上诉人乐某之委托代理人张某某、滕月辉，原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人闫某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2013年6月，乐某诉至原审法院称：我与沈某于2013年1月5日在链家公司的居间下，签订了买卖405号的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后于2013年3月19日签订了《补充协议2》，合同及两次补充协议对双方的权利义务做了具体约定，双方同意在合同签订后90日内（即2013年4月5日前）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋。为达成本次交易，我积极履行合同义务，于2013年1月5日合同签订当日向沈某支付5万元定金，2013年1月20日和3月21日分别向沈某支付了35万元、40万元两笔首付款，并依约在2013年4月10日前多次催促沈某配合将剩余房款走资金监管以及后续缴税过户、交房等事宜。然而沈某在收到定金和前两笔首付款共计80万元后无任何正当理由拒不履行合同，也不回应。按照约定，沈某的行为已经构成严重违约，给我造成了巨大经济损失，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、沈某继续履行合同义务，并限期协助我办理购房尾款170万元的资金监管手续，协助我办理405号的缴税过户手续并且沈某将该房屋交付给我；2、沈某向我支付违约金人民币710451元，包括逾期履行义务的违约金即房屋总价款250.6万元的20%，数额为50.12万元，逾期履行合同的违约金，标准为每日总价款的万分之五，从2013年4月11日至2013年9月24日，共167日，数额为20.9251万元。

沈某辩称：双方曾经签订房屋买卖合同，合同约定需要办理央产房的上市手续，当时链家公司说办理该手续时间很短，所以我方就签订了合同。但是，实际办理过程中，办理央产房上市手续花费了很长时间。2013年1月31日，链家公司在没有经过双方允许的情况下，将网签合同私自提交，但是按照规定是经过双方签字确认之后才可以提交网签手续。2013年3月18日，我办理了央产房上市手续，3月19日，双方又签订了补充协议。双方办理银行审贷手续时，链家公司才拿出网签合同，告知我需要办理网签手续，我方才知道链家公司私自提交了网签手续。之后，双方办理资金监管手续时，网签合同需要我与乐某签字，链家公司就打印了一份网签合同，但是该份合同与双方书面的合同不一致，我方要求修改网签合同，但是链家公司表示没有必要进行修改，乐某也不同意修改，所以，双方无法签订网签合同，继而无法办理资金监管手续。乐某向我支付80万元首付款后，不再按照约定向我支付剩余款项。是乐某存在违约行为，我方没有违约，不同意乐某全部诉讼请求。同时提出反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议、定金协议；2、乐某向我支付逾期付款的违约金519995元，包括15天之内逾期付款的违约金18795元，15天之后的逾期付款违约金50.12万元。

乐某针对沈某的反诉辩称：我不存在违约行为，沈某存在违约行为。2013年1月30日、2013年2月27日，我两次收到沈某的短信，称合同履行不下去了，要将首付款35万元及5万元定金返还给我。后来，沈某通知链家公司继续履行合同，链家公司告知了我。2013年3月19日，双方签订了补充协议二，3月20日，双方办理贷款手续，对方提出网签合同与书面合同不一致。此后我自筹资金全额支付房款，不需要办理贷款。我们告知了链家公司，支付全额房款，可以办理相关手续了。但是沈某也没有回应。现不同意解除合同，我们已经筹集了房款，抵押了现在的房屋，为履行合同做了很大的努力，现在房价上涨，我也买不起房屋。不同意沈某的反诉请求，我没有违约，而且一直积极履行合同。

链家公司述称：2013年1月5日，乐某与沈某签订存量房屋买卖合同，3月18日，沈某提供了央产房上市手续。乐某于2013年1月20日支付给沈某首付款35万元，3月20日乐某给付沈某第二笔首付款40万元，均不包含定金5万元。2013年1月31日，我公司为双方办理了网签合同，办理网签有乐某与沈某的授权。3月中旬，乐某与沈某去银行办理贷款手续，沈某认为网签合同与书面合同内容不一致，所以未完成贷款手续。经双方沟通，乐某同意全款支付，但是沈某还是不同意进行资金监管手续，理由是网签合同与书面合同不一致。现同意乐某第一项诉讼请求，双方如果继续履行合同，我方可以协助双方。乐某的其他两项诉讼请求与我方无关。不同意沈某的反诉请求。

原审法院经审理认为：乐某与沈某签订的房屋买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利并履行义务。合同签订后，乐某已如约支付了房屋定金及首付款，并筹齐了房屋剩余房款，完成了合同约定的基本义务。网签合同与书面买卖合同、补充协议的部分条款有不同的文字表述，但并未涉及房屋买卖的实质性内容，同时乐某对此并无过错，沈某也没有提供乐某存在违约行为致使合同无法继续履行的相应证据，因此沈某要求解除合同并由乐某支付违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持，沈某应继续履行合同义务。考虑到沈某对网签合同持有合理质疑的实际情况，对乐某要求沈某支付违约金的请求，法院亦不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2013年12月判决：一、乐某与沈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、判决生效后七日内，沈某协助乐某办理剩余房款一百七十万元的资金监管手续及四○五号房屋的缴税过户手续，同时负责将四○五号房屋腾空，交付给乐某；三、驳回乐某其他诉讼请求；四、驳回沈某反诉之请求。

判决后，沈某不服，上诉至本院，请求撤销原审判决第一、二、四项，依法改判解除其与乐某之间的房屋买卖合同。其主要上诉理由为：一、网签合同改变了房屋买卖合同及补充协议的实质性内容；二、乐某未按约定时间支付剩余房款属严重违约。乐某及链家公司均同意原审判决。

……

原审法院审理过程中，乐某还提供了北京中融信担保有限公司收据、与中国工商银行股份有限公司北京海淀支行的借款合同、还款明细、借据等证据，用以证明为付清房款贷款、借款的事实。沈某均认为缺乏关联性。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、补充协议2、居间服务合同、买卖定金协议书、房屋出售委托登记表、收条、转账回单、交易明细清单、短信记录、收据、借款合同、还款明细、借条、网签合同及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。

本院认为：根据查明的事实，沈某与乐某在链家公司居间下达成房屋买卖的合意，分别签署了存量房屋买卖合同及补充协议。此后链家公司在双方授权下办理了二手房交易网上签约手续。沈某取得在京央产单位已购公房变更通知单后，双方签署第二份补充协议。原审法院关于历次合同的效力认定正确，本院不再赘述。因网签合同与双方间的书面合同及补充协议在税费承担、户口迁出时间、办理权属转移登记时间、房屋出租、违约责任等方面有不同的文字表述，双方发生争议。对于不一致的部分应如何处理，本院认为因双方在补充协议2中约定“原合同和补充协议除本次修改外，其他约定不变，继续履行合同”，且现乐某及链家公司亦同意按照存量房屋买卖合同及两份补充协议履行，对此本院不持异议。乐某应将170万房款给付沈某，沈某亦应交付房屋并将诉争房屋过户至乐某名下。双方在合同中约定留存6000元房款待物业交割当天给付，故本案对此部分未予处理。关于沈某上诉称乐某未能于4月10日前以资金监管方式支付剩余房款构成违约一节，根据查明的事实，乐某在约定的履行期限届满前具备履行能力，但由于沈某拒绝在网签合同上签字，导致未能办理资金监管手续，对于该结果，乐某不存在过错。现沈某上诉要求解除双方之间的合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。存量房网上签约手续系房屋管理部门为维护交易稳定而作出的管理性规定，主要目的在于审核购房资格及防止一房二卖的发生，网签合同本应与双方书面合同保持一致，但链家公司在办理网签过程中没有尽到审慎的注意义务，造成双方争议，致使合同未能如期履行。如双方认为链家公司的行为给其造成损失，可另行依据合法途径主张。据此，原审判决正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费13526元（含反诉费4500元），由乐某负担9026元（已交纳4513元，其余4513元于本判决生效后七日内交纳），由沈某负担4500元（已交纳）。二审案件受理费13526元，由沈某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。