改造租房可能涉及装修装饰的法律问题有哪些

 

　　1、经出租人同意的装饰装修,租赁合同解除时,已形成附合的装饰装修物应如何处理？

 

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，经出租人同意的装饰装修，租赁合同解除时,如果当事人对已形成附合的装饰装修物如何处理有约定的,从其约定。没有约定的，则针对剩余租赁期内附合的装饰装修残值损失。

 

　　（一）因出租人违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失由出租人赔偿。同时，如给承租人造成其他损失的，还应承担其他违约责任。

 

　　（二）因承租人违约导致合同解除时，承租人的损失由其自行承担。但如果出租人同意利用装饰装修的，应在利用价值范围内给承租人适当的补偿。

 

　　（三）因双方违约导致合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。实践中，主要依据双方违约行为的性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，综合认定各自的过错大小。

 

　　（四）因不可归责于双方的原因导致合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值损失由各方按照公平原则分担。但法律另有规定的，适用其规定。实践中，不可归责于双方的原因主要是不可抗力。

 

　　2、经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满或租赁合同解除时,未形成附合的装饰装修物应如何处理？

 

　　司法解释规定对于上述问题主要有以下三个方面：

 

　　（一）承租人可以拆除未形成附合的装饰装修物。此时承租人对于是否拆除取回具有选择权。在出租人同意补偿情形下，承租人可以选择不拆除。

 

　　（二）是当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依意思自治原则从其约定。

 

　　（三）是因拆除装饰装修物造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如出租人不要求恢复原状而要求赔偿损失的，一般情况下应予支持。如其既要求承租人恢复原状又要求赔偿损失，则不予支持。

 

　　3、经出租人同意的装饰装修,租赁期间届满时,出租人是否还应补偿附合装饰装修费用？

 

　　司法解释规定，租赁期间届满，经出租人同意的并已形成附合的装饰装修费用，出租人无需补偿。当事人另有约定的从其约定。

 

　　承租人进行装饰装修经过出租人同意，并且应形成附合，成为租赁房屋不易分割的部分，故此时出租人无权对这些装饰装修物要求承租人恢复原状或赔偿损失。而对于承租人而言，如果装饰装修物与租赁房屋未形成附合，在不损害出租人权益前提下拆除并取回。在已形成附合装饰装修物并且租赁期限已届满情形下，承租人在约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也完全享用了附合的装饰装修物的价值，故此时不能再要求出租人进行补偿。

 

　　4、经出租人同意的装饰装修,租赁合同无效时,装饰装修物应如何处理和分配？

 

　　凡是在租赁合同被确认为无效前，出租人知道或应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。只有经出租人同意的装饰装修，在租赁合同无效时，可依据司法解释的规定，按照该装饰装修物是否与房屋形成附合，分别作出处理：

 

　　未形成附合的装饰装修物，其所有权属于承租人，原则上可由承租人拆除取回。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。但若出租人同意利用的，可由出租人折价补偿给承租人后归出租人所有。此处需注意，如果出租人只是单方面同意利用，但未与承租人就未形成附合的装饰装修物的补偿数额协商一致，则不能将该装饰装修物折价归出租人所有。

 

　　已形成附合的装饰装修物，由于其已不能与租赁房屋分离或虽可分离但花费巨大，为充分发挥物的效用，此时不允许承租人拆除。应分两种情况处理：出租人同意利用的，可折价归出租人所有。此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修物的现存价值，而不能以承租人支出的数额为准。如果出租人不同意利用的，则由双方当事人按照无效合同的过错分担现值损失。

 

　　需要注意的是：实践中，因房屋租赁纠纷无效引起的装饰装修纠纷不仅包括铺设地板砖、吊设天花板、粉刷油漆等一般意义上的装饰装修，而且包括大量的承租人在租赁房屋安装空调、电梯、水电、消防设施设备等增设物。司法解释将租赁房屋的装饰装修物和改建、增设他物统称为“装饰装修物”，但并不包括扩建。

 

　　房屋租赁合同中涉及的装饰装修物是否形成附合，主要指动产和不动产的附合。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度包括可分离（未形成附合）和不可分离（形成附合）两种形态。一般情况下，装饰装修物与租赁房屋结合在一起，已形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或分离需要花费巨大，则可认定形成附合；两者若未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。例如承租人在租赁房屋中铺设地板砖、吊设天花板、粉刷油漆等已与房屋结合，非毁损不能分离，而安装的空调、抽油烟机、热水器等未与房屋完全结合在一起，可与房屋分离。

 

　　通过上述内容可以得知，不同情况改造租房后面的法律后果也不一样。例如：租赁期间届满，经出租人同意的并已形成附合的装饰装修费用，出租人无需补偿；当事人另有约定的从其约定。出租人同意的装饰装修，租赁合同解除时,如果当事人对已形成附合的装饰装修物如何处理有约定的,从其约定。没有约定的，则针对剩余租赁期内附合的装饰装修残值损失。具体内容参见上文，如果你还有其他问题需要解答，欢迎来卓律网咨询在线专业律师。