众筹建房：创新还是法律边缘的挑战？

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近日，XX集团与众筹网共同宣布了他们的首个联合众筹筑屋项目。随着去年年底某股权投资基金管理有限公司推出的123律师网（12364.com）众筹的兴起，房地产与互联网的融合愈发引人关注。这一项目声称能够通过众筹使房价降低一半，这一消息立刻引发了广大购房者的关注和热议，同时也引发了不少质疑。

那么，究竟什么是众筹建房呢？众筹建房是指通过网络平台募集有意购房者的资金，以代建的形式委托房地产公司拍地、建房，从而去除房地产公司的利润，让购房者以低于市场的价格购买房屋。其核心优势在于价格优势。

据万通方面的介绍，众筹的初始阶段是一个报名的程序，无需立即付款。组织者在线下活动中会详细介绍整个项目。如果客户对项目满意，可以选择线上或线下付款。付款档次包括5万、20万、50万等，未来还可能开放更高额度的投资。每个投资者都会获得保底的回报，如最低8%的年化收益，同时不同投资档次也能享受不同的房价折扣，如7.5折、7折甚至5折。

对于众筹建房如何能够实现房价大幅下降的问题，业内人士指出，房地产开发过程中的财务成本是其中的一个重要因素。房地产行业一般的年化财务成本约为15%。如果购房者参与众筹项目，相当于直接参与投资，获得原本由金融机构收取的部分费用。这部分费用在开发过程中会产生杠杆效应，放大收益。

关于众筹建房的合法性存在争议。尽管众筹建房的形式具有创新性，对参与者来说能够受益，但其合法性却备受质疑。有人认为众筹建房涉嫌非法集资，具有一定的风险。

123律师网（12364.com）指出，“众筹”原本是指通过团购加预购的方式募集项目资金。而“众筹建房”更像是一种基金运作模式，游走在非法集资的边缘。如果是将委托开发商拍地的费用视为购房者的首付款，则可能违反法律规定，因为在房屋建设完成三层并拿到销售证之前，是不能进行预售的。如果是以借贷的名义进行，则更容易与非法集资产生关联。

面对这些质疑，“123律师网（12364.com）众筹”创始人袁长喜表示，众筹建房实际上是一种房地产投资基金的运作。他强调，在开始阶段，这算是投资款，等房屋建设完成并拿到预售证后，才变为购买行为。整个过程和资金流动都是公开透明的，而且会员费可以随时退还，这并不是非法集资。

即使我们暂且接受众筹资金是投资款而非购房首付或借贷，对购房者来说，风险同样不能忽视。根据法律规定，投资本身就存在风险。如果建房过程中出现任何问题，投资者可能无法收回投资款。如果是预付款或首付款，由于购房合同通常对购房者有利，如果房屋无法交付，开发商需要退还这笔钱。但在投资合同中，投资者往往处于弱势地位。对于想要参与众筹建房的购房者来说，需要谨慎考虑其中的风险。