承租人自由解除权情形详解：哪些情况下承租人可以自主解除合同？

问题更新日期：

问题描述

精选答案

在租赁房屋存在瑕疵的情况下，承租人可以解除合同。这些瑕疵包括物的瑕疵和权利瑕疵，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能使用收益，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的。

《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”

《合同法》233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

虽然《合同法》第233条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。但对于租赁房屋的瑕疵，不论是物的瑕疵还是权利瑕疵，只要符合《合同法》第94条第(四)项规定，承租人可以主张解除合同。

对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件：

(1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的，则该障碍即使未达到严重程度，也应允许承租人解除合同。

(2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的，则无需催告即可主张解除合同。《合同法》第二百三十三条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是，其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同，其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释，就是，如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。