离婚房产分割攻略：如何合理分割房产权益？

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离婚时房产如何分割？

一、公房使用权的分割

在离婚案件中，公房使用权的分割是一个重要的问题。由于公房承租人仅拥有房屋的使用权，而非产权，因此在离婚时，法院只会判决使用权的归属，并不会涉及房屋的产权问题。针对公房使用权的分割，最高人民法院在1996年发布了相关的司法解释。

（一）婚前已存在的公房使用权

1. 若公房使用权在夫妻结婚登记前已在一方名下，离婚时，另一方有权根据一定条件要求分割公房权益。这些条件包括婚姻关系存续时间、双方是否都是同一单位的职工等。

2. 婚前一方借款投资建房并取得公房承租权，婚后共同偿还借款的，另一方也有权要求分割公房权益。

（二）公房使用权的判决原则

法院在判决公房使用权归属时，会遵循一定的原则。包括照顾抚养子女的一方、同等条件下照顾女方、照顾残疾或生活困难的一方、照顾无过错一方等。还会参考公房产权人的意见。

（三）未获公房使用权一方的补偿

如果一方无权取得公房使用权，那么不存在补偿问题。但如果双方均有权取得公房使用权，由于使用权只能判给一方，得房方应适当补偿未得房方。

（四）“适当补偿”的界定

目前法规尚未对“适当补偿”的标准有明确界定。可以参考公房遇到拆迁时的补偿标准，例如，以拆迁费的一定比例作为补偿标准。

二、私有房产的分割

私有房产的分割在离婚后房屋分割中占据大多数，且情况相当复杂。

（一）夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权的分割

这是最简单也是最好处理的情况。明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为共同财产。然后，明确房屋价值，按市场价计算，不考虑购房合同金额。分清权益部分和债务部分，如果涉及贷款，要先除去贷款部分再分割。

离婚时房产的分割涉及众多因素和细节，需要根据具体情况进行妥善处理。（二）夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，离婚时房屋如何分割？既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。离婚时，另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定也是如此的。

（三）夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？虽然房屋是一方婚前购得，但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分，除夫妻双方另有约定外，应当视为共同财产。需要说明的是，共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有财产。如果一方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。

（四）夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？该问题实际上就是，房产证的取得与房屋产权归属有无关系的问题。笔者认为，房产证虽然是物权凭证，是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产，还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。毕竟，财产权益在婚前签订购房合同后就已经取得，房产证是婚前订立的购房合同及付款行为的结果而已。

（五）夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷但房屋升值，离婚时尚未取得房产证的房屋如何分割？根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。最高院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房；（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房所有权直接判决。

（六）父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，（1）父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；（2）父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。在实践中，还有一种情况：在离婚时，一方突然提出，买房子的钱是向父母借的，不是父母赠与的，并拿出借据证实。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。法院在这类案件中，在对房屋进行分割的会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

（七）房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字，或有父母的名字。对此，法院一般不会将主动追加第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

（八）婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于婚前个人财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给另一方的前提下，一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。

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