霸王条款并非一定无效

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在二手房交易过程中，由于缺乏如新房交易般的明确规范，时常会出现一些不公平的条款以及中介的故意误导。那么，二手房签约时常见的霸王条款有哪些，购房者又该如何应对呢？

一、二手房签约常见的霸王条款解析

（一）居间服务成功却仍需支付报酬的条款

“若因买方责任导致买卖合同无法签订或签订后未能履行，卖方需支付违约金，并额外给予中介公司相当于没收违约金金额的50%作为其在委托期限内进行活动的费用补偿。”此条款意味着，即便中介未促成合同成立，亦可获取相应报酬，这显然违背了公平交易的原则，加重了买卖双方的责任，因此是无效的。

法律依据：居间合同要求中介促成合同成立，委托人方才需支付报酬。若中介未促成合同，则不得要求支付报酬，但可要求支付必要费用。

（二）剥夺售房者中介选择权的条款

“在委托期限届满后的两个月内，售房者及其相关人士不得以任何形式与本公司以外的其他机构或个人达成房屋交易。如有违反，需支付本次交易双方总佣金之和的违约金。”此条款意味着，一旦与特定中介签订协议，售房者便无法选择其他方式或其他中介进行交易。

法律解读：我国《消费者权益保护法》明确规定消费者享有自主选择商品或服务的权利。

（三）中介公司未尽居间义务却侵犯委托人选择权的条款

“若委托方在委托期限内或结束后三个月内通过其他中介与曾由中介介绍的买方完成交易，需按委托价格总额的1%支付违约金。”此条款意味着，即使通过其他中介完成交易，若未选择原中介，也要支付违约金。

解读：此条款限制了买卖双方的交易选择权。

（四）中介公司没收定金的权利

“卖方收到定金后不得中途中止卖房，否则需加倍赔偿定金，且中介方有权分享其中12%的违约金；买方未如期签订合同或付清房款，定金不予退还，由卖方与中介方平分。”此条款常出现在买卖双方与中介三方签订的居间合同中，是中介利用其优势地位剥夺了消费者的法定权利。

法律依据：根据民法典规定，中介方若居间不成，只能收取必要费用。

（五）其他常见的霸王条款

1. 卖方被要求独家委托中介、保管房屋钥匙、并授权代收定金，这些都是高风险的委托。

2. 中介找到买方后，卖方必须在限定时间内签署买卖合同，但合同内容复杂，不仅限于简单的房价及定金约定。

3. 卖方面临极高的违约责任。

二、霸王条款并非一律无效

在居间合同这类专业性较强的合同中，如何平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系是关键。部分霸王条款在双方明知且不违反法律规定的情况下是有效的。法律的目的是保障交易双方的权益与交易秩序。

三、合同中霸王条款的效力问题

合同中的霸王条款效力需视情况而定。若条款系单方拟定并存在免除对方责任、加重对方责任的情况，该条款无效且不影响其他条款的前提下，仅该条款无效；若影响其他条款效力，可能导致整个合同无效。

对于购房者而言，在购买二手房时，应选择信誉好、资质靠谱的中介。对于中介要求的任何文书都要仔细阅读，不要盲目相信中介的指引。若合同中出现霸王条款，为避免日后麻烦，可考虑拒绝签订。