购房合同签订要点解析：注意事项详解

问题更新日期：

问题描述

精选答案

一、在购房合同中，应明确与开发商商定的付款方式和价位，无论是按揭付款还是工程期分期付款。如果选择分期付款，每期的缴款时间也需详细注明。

二、合同中必须明确开发商交付房屋的日期，应具体到某年某月某日交房，以避免逾期交房的违约问题。

三、购置房屋的面积要明确，包括销售面积（含分摊的公用面积）。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。在一些城市，如上海，若实测面积大于购置面积，客户无需追补面积款；反之，开发商则需退款。

四、合同应明确规定天然气或煤气的准确通气时间。由于煤气公司规定必须等到楼宅入住率达70%时才通气源，因此在合约上应注明气源通气的准确时间，或当入住率不足时开发商采取的应急措施。

五、合同中应明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前产权证发放较慢，但合同中仍需确定一个合适的日期。

六、在签署合除了正式合同外，开发商可能会让客户再签署一份补充合同。这份合同主要是为了明确某些特定原因造成的免赔责任，例如面积丈量误差等。客户在签署补充条款时需多加注意，仔细研读，以免陷入开发商的文字陷阱。

关于签署购房合同须知：

一、产权证要齐全，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。在购房时要查看证件原件，确保土地证未被抵押，开发商有经营房地产的许可。

二、签合同要明确交房日期、三通（通水、通电、通气）等条件，并明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，此前开发商应提供免费液化气罐。关于延期交房等问题需特别注意开发商的补充协议是否合理。购买合同中的项目建设依据和销售依据也需要仔细核对与开发商提供的证件是否一致。公摊面积的计算和确认也是需要注意的问题之一。建议在合同中明确双方接受的误差比例，超过此比例的购房人可选择退房或要求赔偿。付款方式及期限的选择也要谨慎考虑各种情况并做好资信审查避免后续麻烦。有关规划设计变更条款也要注意一旦开发商需做变更应在收到批准后一定时间内书面通知购房者购房者有权选择退房或要求赔偿。关注预售许可真实性以及审查开发资质资格认证不可忽视等等注意事项也应重视并充分了解后在签订正式购房合同之前进行综合权衡与评估以降低潜在风险并确保个人权益得到充分保障进行充分了解与评估后才能更好地维护自己的权益和利益。以上内容仅供参考具体合同内容可能因实际情况不同而有所调整建议在签署购房合同前咨询专业人士的意见和建议以避免不必要的纠纷和风险。

十、关于房屋交接事宜，开发商应请有资质的机构进行房屋实测面积。在交房之际，开发商需要提供具体的实测面积报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果提供的证件不齐全，购房者有权拒绝收房，责任由开发商承担。为确保房屋交接的顺利进行，双方应严格遵守相关规定。

十一、关于开发商的基础设施和配套设施承诺，合同中一般会涵盖五项内容。首先是通电、通水、通电梯等基本保障。还包括天然气的开通及燃气管道的配套。关于天然气的开通，虽然入住率是一个影响因素，但目前北京市并没有明确规定入住率达到多少才能开通天然气。实际上，这取决于开发商与燃气公司的协调工作。对于园区内的会所、绿化及停车位等承诺，建议在合同中明确竣工时间。如果规定时间内未达到使用条件，应视为开发商逾期交房并承担相应的责任。购房者在签订合应确保合同条款有利于自身权益。

十二、关于产权登记的规定，合同中会明确办理产权证的时限及违约条款。购房者可根据实际情况选择退房或要求支付违约金。按照现行规定，开发商应在60天内将相关资料提交给产权办理部门备案。如果因开发商原因导致购房者无法及时办理产权证，合同中应明确相应的处理方式。对于违约金的比例，一般在合同金额的1%-5%之间，根据实际情形进行约定。关于合同选择退房或选择不退房的问题，建议在确认项目合法性的基础上，权衡利弊做出决策。

其他注意事项：合同页数、份数等。商品房买卖标准合同应为四份，其中二份正本二份副本。在签署合应注意房屋平面图的使用坐标来确认房屋朝向，并标注面积或面积标尺。

购房合同中的陷阱及应对方法：

在购房过程中，签署合同是至关重要的一环。在签署正式合同之前，通常需要先签署认购书。在此过程中，存在一系列陷阱需要注意。

陷阱一：认购书中未明确退房原因及后果。交付定金后，若因某些原因无法获得银行贷款导致无法购房时，开发商可能只退还购房款而不退还定金。对此，建议在协议中明确，若无法获得贷款时定金如何返还，避免纠纷。

陷阱二：合同主体不明确。购房者需确保与签约的人或公司是否正确，以避免后续麻烦。签约前，应查明签约人是否为法人代表，如果不是，是否持有“授权委托书”。同时要注意合同上的公章，确保开发商的合法性。

陷阱三：补充协议中的风险。虽然签补充协议在购房交易中很常见，但开发商提供的补充协议需仔细审查。某些补充协议可能包含一些免责条款，以保护开发商在一些非人力控制的情况下避免违约风险。购房者不应仅签署这些免责条款而忽视保护自身权益。

陷阱四：“最短时间”与“最好”的模糊表述。在合同中，某些条款可能使用模糊词汇，造成歧义。购房者应对此类条款保持警惕，必要时可请教律师协助审查合同。合同是双方意思一致的表达，但开发商往往会给购房者很多模糊的概念，比如“如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等，这些概念没有实际意义，只会让购房者产生误解。当合同中遇到这种模糊的概念时，法律也没有办法，产生的纠纷购房者根本打不赢官司。

对策：购房者应该把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里，以免受到误导。

陷阱五：约定提前交纳部分费用

开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。

比如有些发展商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这就是对消费者的侵害。

对策：购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署，或另外设置条款确定物业管理的费用标准。

陷阱六：卖方解除合同

在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有这样的条款：“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款，假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂非很不公平。况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。

对策：依据《合同法》第四十条规定，本合同条款是无效条款。还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题，购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。

陷阱七：处理结果不明确

很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。

对策：购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。

陷阱八：以偏盖全

这里所说的以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。

对策：对于这类问题没有更好的解决办法，就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。

陷阱九：拒签补充协议

前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢?就像你可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。

对策：不管开发商态度如何，购房者还是要争取这个权益。实在不行，又觉得没有把握，那就只好放弃了购房。