央行降息对房地产行业影响探析：政策效应与市场反应的观察思考

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23日，央行宣布再次下调存贷款利率25个基点，并下调存款准备金率50个基点。这是自以来的第6次降息。同时央行还宣布放开商业银行存款利率上限管制，这被视为金融市场的核心改革措施，也标志着中国向利率市场化的目标又迈进一步。

尽管第三季度GDP增长略超市场预期，同比增长为6.9%，但一系列的宏观指标显示，中国制造业和工业生产活动依旧疲软；服务业发展态势良好，这在很大程度上抵消了工业及制造业疲软所带来的不利影响。服务业在今年前三季度的总体经济比重已占比过半。从时间上来看，本次降息、降准选择在第三季度经济数据公布之后推出，这意味着整体经济在接下来的几个季度或仍将面对较大的下行压力。

新一轮宽松措施对房地产市场影响几何？

住宅市场：自年初起，随着一系列降准、降息以及在大多数二线城市取消限购令等调控举措的出台，整体住宅市场持续复苏。降息能使购房者的房贷成本降低，从而提高购房者的支付能力。考虑到政策持续出台后的边际递减效应以及目前对经济增速进一步放缓的担忧，我们认为，此次降息不太可能为住宅市场带来明显的提振效果。

写字楼市场：目前写字楼市场的租赁需求主要来自国内中小企业，当中主要为互联网、科技以及新兴金融公司。双降带来的货币供给增加有望进一步刺激国内经济活动，当然这在很大程度上也视乎商业银行对中小企业的实际放贷意愿。市场供应方面，多个二线城市仍将受累于供给过剩。

零售物业市场：实体零售业态仍旧饱受电商冲击——电子商务增长迅猛，网络零售在全国消费品零售总额的占比已达10%以上。与此在中高端零售品类中，近期宏观经济面因素以及最近的股市波动也造成了比较明显的不利影响。预计实体零售物业市场还将持续面临重重挑战。

投资市场：经济增长放缓正在影响投资者对房地产市场的信心，回避风险的投资者可能会倾向持观望态度。而在此背景下一线城市风险相对较低的核心资产无疑更具吸引力，预计市场中择优避险投资的趋势有望持续。