在建工程抵押风险解析

问题描述

精选答案

我们都明白，借款或贷款时常常需要抵押物作为保障，那么对于正在建设的工程进行抵押又会面临哪些风险呢？下面就由我们的小编为大家详细解析一下这方面的知识，希望对大家有所帮助！

一、在建工程合法性风险。

根据相关法律法规，抵押人必须已经获得国有土地使用权，且已获得建设用地规划许可证及其他必要证件的批准。建设部发布的《城市房地产抵押登记办法》及《中华人民共和国担保法》的相关解释也明确了在建工程抵押贷款的相关规定。抵押人只能以自己为借款人，贷款人只能是金融机构（通常是银行），且贷款用途只能用于继续建设资金。

二、价值确定风险。

在建工程的抵押权范围仅限于已经登记并建成的部分以及相应比例的土地使用权，不包括后续新增的层数和范围外的土地使用权。

三、合同条款风险。

按照建设部《城市房地产抵押登记办法》，以在建工程为抵押时，合同中需载明多项内容，如相关证件的编号、已支付的土地使用权出让金、已投入的工程款、施工进度及工程竣工日期等。若使用一般抵押合同，可能导致在建工程抵押合同无效。

四、优先受偿权冲突风险。

据最高人民法院的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。这意味着，在实际操作中，抵押权人的优先受偿权可能面临“有名无实”的境地。

五、划拨土地上在建工程的风险。

若土地为划拨用地，其上的在建工程抵押需经或土地行政管理部门批准，否则抵押无效。在实现抵押权时，可能因价值大打折扣而面临风险。

六、与商品房预售冲突的风险。

尽管法律有相关规定，但在实际中，通过诉讼程序解决此类纠纷的时间成本和执行难度都较大。

七、与税收优先权冲突的风险。

若房地产开发企业在设定担保前已拖欠税款，那么在处置抵押物时，税务机关的税收优先权可能使抵押权人面临受偿限制。

八、操作过程中的风险。

在土地抵押转为在建工程抵押的过程中，如果操作不当，如土地或在建工程被查封等，都可能导致抵押权无法有效登记。

律师网提醒：关于法律的新变化

自2021年1月1日起，《民法典》正式生效，同时《合同法》和《担保法》将不再适用。如果您涉及到债务问题，需要仔细了解《民法典》中的相关规定。针对此，我们建议您点击此处进行深入查看，确保自身权益不受侵害。如果您对此有任何疑问或需要帮助，请咨询我们的专业律师。我们123律师网（12364.com）拥有经验丰富的债权债务律师，他们会为您提供专业的法律咨询服务。我们将竭尽所能地为您解答疑惑，帮助您解决法律问题。