2025年二手房契税计算指南：买家卖家谁承担？90平房子交多少？退税与缴费时限详解

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精选答案

对于许多准备购买二手房的朋友来说，除了房价本身，“契税”是一笔不可忽视的支出。这笔钱究竟该怎么算？由谁来交？有没有可能省下来一部分？今天，我们就来把二手房契税这件事彻底理清楚。

一、二手房契税，到底由买方还是卖方承担？

这是一个非常普遍的疑问。在法律和税务规定上，契税的纳税义务人是不动产（房屋）的承受方，也就是买方。这一点非常明确。

但在实际的二手房交易市场中，这笔费用最终由谁“出”，往往取决于买卖双方的谈判和当地的交易习惯。通常有两种情况：

买家承担：这是目前最常见的做法。在签订合会明确约定所有税费（包括契税、个税等）由买方承担，房价为“净得价”。

各付各税：在一些情况下，买卖双方会协商各自承担自己名下的税费，即卖方承担增值税及附加、个人所得税（如满足免税条件则无需缴纳），买方承担契税。

个人观点：作为买方，在谈判时一定要将税费成本纳入总购房预算中，而不仅仅是关注合同上的房屋总价。明确税费承担方是避免后续纠纷的关键。

二、2025年，你的二手房契税具体怎么算？（附90平米实例）

契税的计算公式相对固定：契税 = 房屋计税价格 × 税率。核心变量在于“计税价格”和“税率”。

1. 计税价格：通常以网签合同价格为准，但如果合同价明显低于税务系统的核定价，税务机关会按照核定价来计税。
2. 税率：这是关键，它根据买方家庭（夫妻及未成年子女）名下住房套数、房屋面积而定。全国税率幅度如下，具体执行标准以地方政策为准：

购房情况	房屋面积	契税税率（大致范围）
首套住房	≤90平方米	1%
首套住房	>90平方米	1.5% 或 2%
二套住房	≤90平方米	1% 或 1.5%
二套住房	>90平方米	2% 或 3%
三套及以上住房	不限面积	3%-4%（各地差异大）

90平米二手房契税实例：

假设小王在二线城市购买首套住房，面积89平米，网签价为200万元。当地政策为首套90平米以下税率1%。

那么小王需要缴纳的契税为：200万 × 1% = 2万元。

如果这是小王的第二套住房，当地二套税率无论面积均为3%，则契税为：200万 × 3% = 6万元。差距立现。

三、契税可以退税吗？满足这些条件就有可能

是的，二手房契税在特定情况下可以申请退税，主要情形包括：

交易撤销：已完成契税缴纳，但二手房交易合同最终被依法解除、无效或撤销，在办理完退房手续后，可以申请退还已缴契税。

计税依据错误：如因税务机关原因导致多缴税款，经核实后可退。

享受优惠未申请：购房时符合优惠税率条件（如首套房）但错误按高税率缴纳，后续提供证明可申请退回差额。

请注意：市场上有些传言称“所有首套房都能退税”，这通常是指个税专项附加扣除中的“住房贷款利息”，并非退还契税本身，切勿混淆。

四、契税最晚什么时候交？逾期有代价

契税的缴纳有明确的时限要求，绝非可以无限期拖延。

法定时限：根据《契税法》，纳税人应在办理不动产登记（即“过户”）之前申报缴纳契税。在实践中，通常是在房管局受理过户申请时，就必须先提交已完税的证明。

实际流程：在二手房交易中，一般流程为：网签 → 审税（核税）→ 缴税（买方交契税等）→ 办理过户登记。缴税是过户的前置必备步骤。

逾期后果：如果逾期缴纳，税务机关会按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。长期不缴纳，将影响房产证的办理，并可能面临罚款。

操作步骤建议：

1. 签约前，通过中介或税务热线了解本地具体税率。

2. 备齐材料：身份证、户口本、结婚证（已婚）、购房合同、家庭住房情况证明等。

3. 在办理过户手续前，前往不动产交易中心的税务窗口完成申报与缴纳。

4. 务必保管好完税证明，它是领取房产证的重要凭证。

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四、相似问题解答

1. 用户“蜗牛看房”提问：我刚买了一套二手房，交完契税才发现房东的房产证还差3个月满五年，听说满五年能省税，那我是不是亏了？能退吗？

回答：您提到的“满五年”通常关联的是增值税及附加、个人所得税的减免，与买方承担的契税无关。契税的税率只取决于您（买方）的家庭住房套数和所购房屋面积，与卖方持有房产的年限没有关系。在这种情况下，您的契税缴纳是正确的，不存在因卖方房产证年限而产生的“亏损”或退税。您需要核实的可能是合同中对其他税费（如个税）的约定，看卖方是否因此需要承担更多税费。

2. 用户“理财小白”提问：我和父母共同买房，房产证写三个人的名字，契税是按一份交还是三份交？怎么算？

回答：契税是按“套”房产来征收的，不是按人数分摊。无论房产证上有几个名字，这套房子只缴纳一份契税。计算时，税务部门会审核所有共有人的家庭住房情况。通常，如果共有人中有任意一人名下已有住房，则可能影响该套房的税率认定（可能被认定为非首套）。具体需要所有共有人携带各自的家庭住房证明去税务窗口进行认定，最终按税务核定结果缴纳一份契税。

3. 用户“北漂安家”提问：我买的二手房价格比小区均价低很多，税务会认这个合同价吗？会不会强行按高价收税？

回答：您遇到了“税务核定价”问题。为了防止“阴阳合同”避税，各地税务系统都有一个内部的“评估价”或“核定价”。如果您的网签合同价格明显低于这个核定价，税务机关有权按照核定价作为计税依据来征收契税等税费。您可以在签约前，通过中介或自行咨询当地不动产交易中心，大致了解该区域的税务核定价水平，将其纳入购房总成本进行考量，避免资金预算出现意外缺口。