2024年买房必看：首套及二手房契税计算方式、缴纳时间与承担方全解析

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2024年购房契税指南：算清首套二手房费用、掌握最佳缴纳时机

买房是人生大事，除了房价本身，各种税费也是一笔不小的开支。其中，契税是购房者必须面对的一项重要税费。很多人直到签合同、办手续时，才对这笔费用有模糊的概念，甚至因此产生纠纷。本文将为您详细梳理2024年契税的相关要点，助您明明白白购房。

一、契税到底是什么？谁需要交？

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。简单说，就是当你买房、接受赠与或交换房产时，国家向你收的税。它由买方承担，这是基本原则。

个人观点：很多人误以为契税是交给开发商的费用，其实不然。它是购房者直接或委托代办向税务部门缴纳的，发票也是税务部门开具。明确这一点，能避免在二手房交易中因费用承担问题产生矛盾。

二、2024年契税怎么算？一张表看懂税率

契税的计算公式为：应纳税额 = 计税价格 × 税率。这里的核心变量是“税率”，它主要取决于三个因素：房屋性质（首套、二套）、面积和房屋类型（住宅/非住宅）。

以下是根据现行普遍政策整理的住宅契税税率参考表（具体执行以地方税务局规定为准）：

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购房情况	房屋面积	契税税率（大致范围）	计算举例（假设房价200万）
家庭首套住房	≤90平方米	1%	200万 × 1% = 2万元
	＞90平方米	1.5%	200万 × 1.5% = 3万元
家庭二套住房	≤90平方米	1%	200万 × 1% = 2万元
	＞90平方米	2%	200万 × 2% = 4万元
三套及以上住房	不限	3%-4%（各地差异大）	200万 × 3% = 6万元
非住宅（商铺、写字楼等）	不限	通常为3%	200万 × 3% = 6万元

关键点问答：

Q：计税价格是按合同价还是评估价？

A：通常按照合同成交价格和税务机关核定的价格孰高原则确定。如果合同价明显低于市场评估价，税务部门可能会以评估价作为计税依据。

Q：公摊面积算在里面吗？

A：契税计税面积是建筑面积，包括套内面积和公摊面积。

三、契税什么时候交？流程是怎样的？

缴纳契税有明确的时限，通常是在办理不动产权属登记（即办房产证） 之前。这是法定的“先税后证”程序。

具体操作步骤：

1.签订合同：完成购房合同网签备案。

2.准备材料：一般需要身份证、户口本、结婚证（已婚）、购房合同、发票、家庭住房情况证明等。

3.税务申报：前往不动产登记中心内的税务窗口或当地税务局办税服务厅进行申报。现在很多城市也支持网上申报。

4.审核缴纳：税务人员审核材料，确定税率和税额，出具缴税通知单。

5.支付税款：通过刷卡、扫码或银行端查询支付等方式完成缴纳，取得完税证明。

6.办理产权证：凭完税证明及其他材料，继续办理不动产权证书。

个人建议：对于新房，开发商通常会统一代收代缴或通知业主集中办理。对于二手房，买卖双方需自行约定时间前往办理，建议在合同中明确办理时限和责任。

四、二手房契税由谁承担？费用一览

这是二手房交易中最常见的疑问。重申一遍：契税的法定纳税义务人是买方。但在实际交易中，买卖双方可以通过合同约定全部或部分税费由某一方承担，这属于商业谈判范畴。

为了更清晰，我们对比一下二手房买卖中买卖双方的主要税费：

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税费种类	承担方（法定）	简要说明
契税	买方	本文核心，按买方情况适用税率。
增值税及附加	卖方	房产证满2年通常免征。
个人所得税	卖方	房产证满5年且是家庭唯一住房通常免征。
印花税	买卖双方	目前住宅买卖暂免。

谈判要点：市场上常有“卖家实收”的报价，即所有税费由买家承担。买家在计算总成本时，务必把卖方可能转嫁的税费（如个税）也考虑进去，而不仅仅是契税。

五、省钱小贴士与注意事项

1. 核实首套资格：首次购房的认定以家庭为单位，且在全国范围内查询。购房前最好在当地房管部门查询清楚，确保能享受优惠税率。
2. 关注地方政策：本文所述为普遍政策，但契税的具体执行（如税率细微差别、优惠活动）由各省、自治区、直辖市决定。购房前务必咨询当地税务局或不动产登记中心。
3. 保留所有凭证：购房合同、发票、完税证明等都是重要文件，务必妥善保管，未来出售房产时可能需要。
4. 避免逾期：虽然一般是在办证前缴纳，但购房合同可能约定具体时限。逾期缴纳可能产生每日万分之五的滞纳金。

购房路上的每一分钱都值得精打细算。希望这份指南能帮助您清晰规划，在面对契税问题时更加从容自信，顺利实现安家梦想。

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1. （网友“江城购房者”提问）：我看中一套95平的房子，中介说算首套1.5%的税，但我老家父母名下有套房，这会影响我的首套认定吗？

   回答：这取决于您是否与父母在同一个房产登记系统中被认定为“家庭”。通常，成年子女只要户口独立且名下无房，在购房时可以被认定为独立家庭。但严格来说，部分城市会核查购房人家庭（您、配偶、未成年子女）名下的住房情况，父母名下的房产一般不计入。最稳妥的方式是，在签订合同前，携带身份证、户口本等材料，到购房所在地的不动产登记中心申请开具《家庭住房情况查询证明》，以官方结果为准。

2. （网友“奋斗的小李”提问）：买开发商的精装房，契税是按毛坯价算还是包含装修的总价算？

   回答：这是一个很好的问题。根据规定，契税的计税价格是房屋权属转移合同确定的成交价格，包括装修款。如果购房合同总价中明确包含了装修费用，那么契税就需要按照包含装修费的总价来计算。如果开发商分开签订《商品房买卖合同》和《装修协议》，且装修协议是独立于购房合同的委托装修关系，则可能只按毛坯价计税。但后者操作复杂且并非主流，大部分精装房合同都是总价合同。

3. （网友“宁静致远”提问）：房子契税交完了，但后来因为一些原因房子退掉了，交的契税能退吗？

   回答：在特定情况下是可以申请退税的。根据《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，如果权属转移合同最终被依法确认无效、被撤销、被解除，从而导致房屋权属转移行为未能完成的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的契税。您需要准备退税申请书、原契税完税证明、合同解除或无效的法律文书（如退房协议、法院判决书等）、身份证明等材料，到原缴税税务机关办理。但流程可能较长，且需确保交易撤销手续完备。