2024年买房契税怎么算？首套房、二套房及商铺最新征收标准全解析

问题更新日期：

问题描述

精选答案

对于许多准备购房的朋友来说，除了房价本身，契税是一笔不容忽视的重要支出。它直接关系到购房成本，但具体怎么交、交多少，不少人却感到模糊。今天，我们就来详细梳理一下2024年购房契税的相关政策与计算方法，希望能为您提供清晰的指引。

契税是什么？为什么必须缴纳？

契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。简单说，就是当你买房、接受赠与或交换房产时，需要向国家缴纳的一笔税款。它是办理房产证的前置条件之一，依法缴纳是购房者的法定义务。

2024年契税征收的核心标准与税率

目前，全国契税税率幅度为3%-5%，具体执行税率由各省、自治区、直辖市在幅度内自行确定。您所在地区的实际税率需要查询当地具体规定。以下是在此基础上，针对不同购房情形的普遍性征收标准：

• 首套房契税征收标准：

  这是大多数刚需购房者最关心的一点。根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布的相关政策，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积在90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积在90平方米以上的，减按1.5%的税率征收。

• 二套房契税征收标准：

  对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收。这里需要注意的是，“家庭第二套住房”的认定标准通常以家庭为单位，查房又查贷，具体需咨询当地房产管理部门。

• 三套及以上住房/非住宅契税征收标准：

  对于个人购买家庭第三套及以上住房，以及购买商铺、写字楼、公寓（通常指40年或50年产权的商业或办公性质）等非住宅类房产，一般不享受优惠税率，直接按照当地法定的契税税率（即3%-5%区间内）执行。例如，某地法定契税率为3%，那么购买商铺就按3%缴纳。

为了更直观地对比，我们来看一个税率简表：

房产类型	面积条件	优惠税率	备注
家庭唯一住房（首套）	≤90㎡	1%	需满足“家庭唯一”条件，具体认定以当地政策为准。
家庭唯一住房（首套）	>90㎡	1.5%
家庭第二套改善性住房	≤90㎡	1%	“第二套”认定通常结合房产和贷款记录。
家庭第二套改善性住房	>90㎡	2%
第三套及以上住房/非住宅	不限面积	法定税率（3%-5%）	如商铺、写字楼、商业公寓等，无税率优惠。

契税具体怎么计算？分步操作指南

弄清了税率，计算就很简单了。契税的应纳税额计算公式为：

应纳税额 = 计税依据 × 适用税率

关键在于确定“计税依据”。在商品房买卖中，计税依据通常是不含增值税的购房合同总价。现在开发商开具的发票通常是价税分离的，您可以直接取“不含税金额”作为计算基数。

操作步骤：

1.确定房产性质：首先确认您所购房屋是家庭第几套住房，还是非住宅。

2.测量房屋面积：确认房产的建筑面积。

3.查询本地税率：咨询房屋所在地的税务部门或不动产登记中心，确认本地具体的执行税率和优惠政策细节。

4.获取计税价格：找到购房发票上的“不含税金额”。

5.套用公式计算：根据您的房产性质、面积对号入座，找到适用税率，与计税价格相乘即可得出应缴税额。

举例说明：

小王在某城市（该省契税法定税率为3%）购买首套家庭唯一住房，建筑面积95平方米，购房发票上不含税总价为200万元。

房产性质：首套唯一住房，面积>90㎡。

适用税率：享受优惠税率1.5%。

应缴契税：2，000，000元 × 1.5% = 30，000元。

常见问题与个人见解

在实际操作中，我认为有两点需要特别留意：

地方差异是关键：国家给出的是政策框架和税率区间，真正落地时，各地在家庭住房套数认定、优惠政策执行细节上可能存在差异。例如，个别城市可能对二套房的认定或税率有更严格的规定。“以当地税务机关最终解释为准” 这句话绝不是空谈，购房前务必核实清楚。

缴纳时限要牢记：契税通常在办理房产证（不动产权证书）前缴纳。一般是在购房合同备案后，到当地税务部门设立的缴纳窗口或通过线上渠道申报缴纳。切勿拖延，以免影响产权办理。

下面，我们通过一个问答环节，来集中解答几个大家关心的问题：

Q

&A：关于契税的典型疑问

网友“安家置业”提问：我买的期房，合同签了贷款也办了，是不是马上要交契税？

回答： 不一定。期房缴纳契税的时间点，通常是在开发商完成初始登记（俗称“大产证”办理），并通知购房者可以办理个人不动产权证（“小产证”）之时。您会收到开发商或相关部门通知，按指引前往缴纳即可。在此之前，款项可以留在自己手中。

• 网友“多多理财”提问：听说房屋赠与和继承也要交契税，标准一样吗？

  回答： 不一样，这是另一个税收领域。房屋赠与由受赠人按法定税率（3%-5%） 缴纳契税（直系亲属间赠与可能有其他税收优惠，但契税通常不免）。而法定继承人继承土地、房屋权属，目前是免征契税的。非法定继承人根据遗嘱继承，则视同赠与，需要缴纳。

• 网友“纠结面积”提问：我家房子89.5平米，正好卡在线上，是按1%还是1.5%交？

  回答： 这是一个很好的问题。政策中“90平方米及以下”包含90平米本数。对于89.5平米，显然属于“及以下”的范畴，因此适用1%的优惠税率。面积计算以不动产登记簿记载的建筑面积为准。

• 网友“商业投资客”提问：我买了个社区底商，税率比住宅高不少，有什么办法合理降低税负吗？

  回答： 从税收筹划角度，购买商业房产的契税本身优惠空间很小。重点应关注交易价格的公允性。税务部门对交易价格明显偏低且无正当理由的，有权进行核定。确保合同价格合理公允是关键。更大的筹划空间可能在于持有和运营阶段的其他税种，如房产税、企业所得税等，建议咨询专业税务顾问。

• 网友“异地购房者”提问：我在A城市有房有贷，现在到B城市工作买首套房，算首套还是二套？

  回答： 这完全取决于B城市的“认房认贷”政策。目前很多城市核查的是本市范围内的住房和全国范围内的住房贷款记录。如果您在B城市无房，但全国范围内有住房贷款记录，在B城市购房就可能被认定为二套。反之，如果B城市只“认房不认贷”（即只查在本市是否有房），那么您就可能算首套。务必在签约前，到B城市的不动产登记中心和贷款银行核实清楚认定标准，这直接影响您的首付比例和契税税率。