2024年购房必看：首套、二套房契税是多少个点？90平以下有优惠

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最新房产契税指南：首套与二套房税率各是多少？面积90平内缴费详解

在办理房产证的过程中，“契税”是每位购房者都无法绕开的一笔费用。很多人对它的计算方式一知半解，常常疑惑：“我的房子到底该交多少契税？”今天，我们就来彻底理清这个问题，帮助您在购房路上做到心中有数。

一、契税是什么？为什么必须交？

契税，是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。简单说，就是您买房或承受土地时，需要向国家缴纳的税款。它是购房成本的重要组成部分，也是办理不动产权证书的前置条件之一。了解契税政策，是维护自身财产权益、履行公民纳税义务的基础。

二、2024年契税税率核心规则详解

目前，我国契税税率实行3%-5%的幅度税率，具体执行税率由各省、自治区、直辖市在幅度内自行确定。但请注意，对于个人购买住房，有额外的优惠税率政策，这才是大家关心的重点。其核心规则根据房屋属性（首套、二套）和面积大小来划分。

为了更清晰地展示，我们通过以下表格对比首套房与二套房的常见优惠税率：

房屋类型	面积条件	优惠税率（大致范围）	备注
首套房	90平方米及以下	1%	此为最常见的优惠税率，但具体以地方政策为准。
首套房	90平方米以上	1.5% 或 2%	多数地区执行1.5%，部分城市为2%。
二套房	90平方米及以下	1% 或 1.5%	部分城市为1%，部分为1.5%，差异较大。
二套房	90平方米以上	2% 或 3%	多数地区执行2%，少数执行3%。

重要提示：上表为普遍情况归纳，最终执行标准务必以购房所在地税务机关的最新官方文件为准。例如，北京、上海、广州、深圳等城市的政策可能会有其特殊性。

三、契税计算实操：手把手教你算

知道了税率，该如何计算呢？公式非常简单：

应纳契税税额 = 不含增值税的购房成交价格 × 适用税率

关键点解析：

不含增值税的房价：通常，开发商开具的发票或二手房网签合同上会明确标注“不含税价”。对于新房，可以简单理解为合同总价除以1.09（假设增值税率为9%）；对于二手房，情况更为复杂，需根据房产性质、购买年限等确定，建议直接咨询中介或税务窗口。

适用税率：根据上文表格，结合您房屋的“首套/二套”属性和面积，确定您适用的优惠税率。

计算实例：

小王在某省会城市购买首套住房，建筑面积95平方米，不含增值税的购房总价为200万元。该市政策为首套90平以上税率为1.5%。

那么，小王需缴纳契税为：200万 × 1.5% = 30，000元。

四、常见问题与操作步骤

在办理契税过程中，大家常遇到以下问题：

Q：如何确定我的房子是“首套”还是“二套”？

A：税务意义上的“首套”、“二套”认定，通常以家庭为单位，核查购房所在地的住房登记记录。请注意，这不一定与银行贷款认定的“首套”标准完全相同。最准确的方式是前往当地不动产登记中心或税务部门窗口进行查询。

Q：缴纳契税的具体流程是什么？

A：一般遵循以下步骤：

1.准备材料：购房合同原件及复印件、发票原件及复印件、身份证、户口本、结婚证（或单身证明）、家庭住房情况查询证明等。

2.申报填写：前往房产所在地的税务局办税服务厅，领取并填写《契税纳税申报表》。

3.资料审核：将表格和所有材料提交给窗口工作人员进行审核。

4.计算缴款：审核通过后，系统会计算出应缴税额，您可以通过刷卡、扫码或银行端查询等方式缴纳税款。

5.获取凭证：缴税成功后，务必领取并妥善保管完税证明，它是办理房产证的关键文件。

Q：如果逾期缴纳契税会有什么后果？

A：根据相关法律规定，纳税人未按规定期限缴纳税款，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，会按日加收万分之五的滞纳金。长期拖欠可能影响个人信用，并导致无法正常办理不动产权证书，从而影响房屋的出售、抵押等后续权益。依法纳税是公民的责任，及时缴费才能有效保障自身权益。

五、必须了解的几点法律与权益知识

1. 税率法定，优惠有据：所有契税税率及优惠政策均由国家及地方政府明文颁布，任何单位或个人不得擅自加收。缴费前可主动查询官方文件。
2. 票据是关键：缴纳契税后，一定要取得由税务机关开具的完税证明（票据），这是您已履行纳税义务的唯一合法凭证，务必永久保管。
3. 信息核实义务：购房者对自己提供的家庭住房情况等信息的真实性负责。若提供虚假信息偷逃税款，一经查实，不仅需补缴税款、滞纳金，还可能面临罚款，得不偿失。

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法律问题解答

用户“宁静致远”提问：律师您好，我三年前买的首套房，当时因为开发商手续问题一直没办证，也就没交契税。现在能办了，但听说税率可能变了，我还是按三年前买房时的税率交吗？滞纳金会不会很多？

回答：宁静致远，您好。您遇到的这个问题很典型。关于税率适用，原则上，契税的纳税义务发生时间为您签订房屋权属转移合同（即购房合同）的当天。您应该依据三年前购房时当地生效的契税优惠政策来计算税率，而不是现在的政策。关于滞纳金，根据税收征收管理法，滞纳金从税款缴纳期限届满次日起，按日加收万分之五。税款缴纳期限通常由税务机关在您进行纳税申报时核定。由于您的情况是因开发商原因延迟，情况特殊，建议您：

1. 立即携带购房合同等所有材料前往税务大厅进行正式申报。

2. 主动、如实地向工作人员说明延迟原因是开发商手续不全，并看是否能提供相关证明（如与开发商沟通的记录等）。

3. 税务机关会根据实际情况进行核定。虽然依法会产生滞纳金，但主动申报、说明情况是正确处理问题的态度，税务机关在具体执行中也会考虑实际情况。切勿因为担心费用而继续拖延。

用户“都市奋斗者”提问：老师，我和妻子名下各有一套婚前买的小房子，都用的首贷利率。现在我们想一起卖掉一套，再合买一套大点的改善住房。那买这套新房时，契税算首套还是二套？会不会有惩罚性税率？

回答：都市奋斗者，您好。您的情况涉及家庭住房套数合并计算。在契税征收认定上，通常是以家庭（您、配偶以及未成年子女）为单位，查询其在购房所在地名下的住房登记套数。您和妻子婚前各自名下的房产，在婚后进行新房契税认定时，大概率会被合并计算。也就是说，家庭名下已有两套住房登记记录，那么再新购住房，在契税认定上不属于“首套房”或“二套房”的优惠范畴，很可能需要按照当地非优惠的税率（即3%-5%的税率区间） 来缴纳契税。这并非“惩罚性”税率，而是按规定失去了享受优惠税率的条件。在操作前，最稳妥的方式是夫妻双方持身份证、户口本、结婚证、现有房产的产权证等材料，到欲购新房所在地的不动产登记中心，开具一份权威的《家庭住房情况查询证明》，以该证明上记载的套数为准进行认定。

用户“阳光下的家”提问：您好，我最近通过法院拍卖买了一套法拍房，价格比市场价低不少。法院通知我去交税，请问契税是按拍卖成交价算，还是按评估价算？原业主欠的税和我有关系吗？

回答：阳光下的家，您好。购买法拍房在税务上确实需要格外留意。关于计税价格，根据相关规定，契税的计税依据一般为房屋权属转移合同确定的成交价格。在法拍中，就是以您最终的拍卖成交确认书上的价格为基准。但如果拍卖成交价格明显偏低且无正当理由，税务机关有权参照市场价格核定计税价格。关于税收负担，法拍公告中通常会明确“一切税费由买受人承担”或“各自承担法律规定的税费”。您必须仔细阅读公告：

契税：作为权属承受方，由您（买受人）承担是明确的。

原业主欠税：如原业主拖欠的房产税、土地使用税等，这些是卖方的纳税义务，原则上与您无关。但在“税费全部由买受人承担”的极端条款下，您可能需代为清偿后才能过户，这存在一定风险。您需要立即核实拍卖公告的具体条款，并咨询负责该拍卖的法院或辅拍机构，获得最准确的解释。