上海二手房契税指南：2024年税率计算、买卖方承担方与缴纳全流程解读

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精选答案

在上海购置二手房，除了房款本身，税费是购房成本中至关重要的一环。其中，契税作为一笔不小的支出，常常让许多购房者感到困惑。它究竟怎么算？该由谁来交？办理流程又是怎样的？本文将为您详细拆解上海二手房契税的方方面面，助您明明白白购房。

一、契税是什么？为什么必须缴纳？

契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，向承受的单位和个人征收的一种财产税。简单来说，买房过户，国家就要征收契税。这是法律规定的应尽义务，依法纳税是每位公民的责任，也是保障房产交易合法有效、完成产权登记的必要前提。

二、2024年上海二手房契税税率详解

上海的契税税率并非固定单一，而是根据购房者家庭持有住房套数、所购房屋面积等因素实行差别化税率。具体如下表所示：

购房者情况	所购房屋面积	契税税率
首套住房	≤90平方米	1%
首套住房	>90平方米	1.5%
二套住房	不限面积	3%

关键点解析：

首套认定：指购房家庭（含购房人、配偶及未成年子女）在本市名下无任何成套住房。

税率计算基数：契税的计税价格，通常为网签合同价与税务核定价两者中的较高者。这主要是为了防范“阴阳合同”避税，体现了税收的公平性原则。

三、核心问题：契税由买方还是卖方承担？

这是一个在交易谈判中经常出现的焦点。从法律和税务申报义务的角度看，契税的纳税人是不动产（房屋）的承受方，即买方。税务机关开具的税单上的纳税人也是买家。

在实际二手房交易中，这笔费用最终由谁“出钱”，完全取决于买卖双方的合同约定。市场常见做法是：

买方承担：这是目前上海二手房市场最主流的交易习惯，税费各自承担，卖方实收。

约定其他方式：买卖双方可以在《上海市房地产买卖合同》补充条款中自行约定税费承担方式，例如各付各税，或者约定一个总价包干。

笔者的观点是：无论合同如何约定，买方都必须对契税金额有清晰的计算，并将其纳入总购房预算中。切勿只关注房屋总价，而忽略了税费成本。

四、契税缴纳实操全流程

了解税率后，我们来看看具体怎么交。以上海主流流程为例：

步骤一：准备材料

在办理不动产登记前，需备齐以下材料：

购房人及家庭成员身份证、户口本、婚姻证明（结婚证或离婚证等）。

网签版本的《上海市房地产买卖合同》。

卖方房产证原件。

家庭住房情况证明材料（可在办理窗口查询）。

步骤二：税务核价与申报

前往房产交易中心的税务窗口进行申报。税务系统会根据合同价格和内部评估系统进行核价，确定最终的计税价格。

步骤三：缴纳税款

根据税务窗口开具的《税收缴款书》，通过银行卡、支付宝、微信等方式当场缴纳税款。务必保存好完税证明。

步骤四：办理不动产登记

取得契税完税证明后，即可前往登记窗口办理不动产权属转移登记，领取新的《不动产权证书》。

常见问题快问快答：

Q：外地户籍在上海买房，契税政策一样吗？

A：契税税率与户籍无关，只与购房者在本市拥有的住房套数有关。但购房资格审核是另一套政策。

Q：继承或赠与的房产，再出售时契税怎么算？

A：继承或受赠房产再次转让时，契税计算方式与普通二手房一致。但需注意，其购房时间可按继承或受赠前的原产证时间计算，可能影响增值税及个税。

Q：缴税后还能退税吗？

A：除非发生交易撤销（需未完成过户）等极特殊情况，并经税务机关审核批准，否则已缴纳的契税一般不予退还。

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法律问题咨询角

1. 用户“申城小陆”提问：

我和上家签合同的时候，口头说好税费各付各的，但合同上没写清楚。现在要交税了，上家不认账，坚持要我全包。我该怎么办？

回答：

“申城小陆”您好，您遇到的情况在二手房交易中时有发生。从法律上讲，口头约定在证据不足时很难被采信，而书面合同是具有最高效力的证据。根据《民法典》的相关精神，合同条款应以书面约定为准。如果合同中对税费承担约定不明或没有约定，通常需要双方协商补充；协商不成，可能会依据交易习惯或相关法律规定来判定。目前上海的司法实践和市场习惯，更倾向于将契税认定为买方的纳税义务和成本。建议您首先尝试与卖家友好协商，出示当时沟通的聊天记录、录音等辅助证据。若协商无果，可以寻求房产交易中心调解窗口的帮助，或咨询专业律师，通过法律途径解决争议。此事也提醒我们，所有重要约定务必落实到书面合同条款中。

2. 用户“浦东王阿姨”提问：

我儿子打算买房结婚，房子写他一个人的名字。但首套房的优惠税率需要查我们全家名下的房子吗？我们老两口自己有一套房子。

回答：

“浦东王阿姨”您这个问题非常具体。根据上海市现行的购房政策，对于居民家庭住房套数的认定，是以 “家庭”为单位 的。您儿子如果成年且未婚，他本人即构成一个独立的“居民家庭”。在审核他的首套房资格时，只核查他本人名下在本市的住房情况，您和您爱人名下的房产不会计算在他的家庭套数内。只要您儿子本人名下在上海没有成套住房，他购买房屋就可以申请享受首套房的契税优惠税率。这体现了政策对独立家庭购房需求的区分对待。

3. 用户“刚需购房者小李”提问：

听说可以通过做低合同价来少交税，中介也这么暗示过我。这样做有风险吗？

回答：

“小李”您好，您提到的所谓“做低合同价”（即签订“阴阳合同”）的行为，是违反税收征管法律法规的。这并非简单的“省钱技巧”，而是具有法律风险的逃税行为。税务部门有完善的房产交易核价系统，对于明显低于市场价的申报，会启动核价程序并按核定价计税，目的往往无法达成。这种行为一旦被查实，买卖双方将面临补缴税款、滞纳金乃至罚款的行政处罚。更重要的是，对于买方而言，未来您再出售此房时，计税成本是您当初申报的低价，会导致您多缴纳个人所得税和增值税，可谓“得不偿失”。依法纳税是公民义务，也是保障自身权益的基础，建议您合规交易，避免因小失大。