2024年买房必看：商品房契税怎么算？首套、二套及二手房缴纳全指南

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购房契税全知道：首套房与二手房税率计算、缴纳时间及退税条件详解

对于许多家庭而言，购买商品房是人生中的一件大事。在筹齐首付、办理贷款之余，还有一笔不大不小的费用需要提前规划——那就是契税。它直接关系到购房成本，但具体怎么交、交多少，不少人却是一头雾水。今天，我们就来把“商品房契税”这件事彻底讲清楚。

一、契税是什么？为什么必须交？

契税，简单理解，就是在房屋、土地所有权发生转移时，向新的产权承受人征收的一种财产税。当你从开发商或原业主手中接过房产证时，国家就以契税的形式确认了这次产权转移的合法性。依法缴纳契税是办理不动产权证书的前置条件，这笔钱省不了，也拖不得。

二、2024年，你的商品房契税到底怎么算？

契税的计算并非单一税率，它主要与两个核心因素挂钩：房屋面积和购房套数（是否为首套）。目前执行的是2016年颁布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》中的规定，具体税率如下表所示：

购房情况	房屋面积	税率
首套房	90平方米及以下	1%
首套房	90平方米以上	1.5%
二套房	90平方米及以下	1%
二套房	90平方米以上	2%
三套及以上住房	不限面积	3%（注：各地可能略有差异）

计算公式非常简单：契税应纳税额 = 房屋成交价格（或税务核定价） × 适用税率。

这里需要特别注意一个关键点：“成交价格”与“税务核定价”取其高者。为了防止买卖双方做低合同价逃税，税务部门会对每个小区有一个最低过户指导价。如果你的合同价低于这个指导价，税务局会按指导价来计税。

举例说明：

小王在2024年首次购房，看中一套100平米的房子，总价300万。根据上表，他需要缴纳的契税为：300万 × 1.5% = 4.5万元。

三、二手房契税，到底由谁来承担？

这是一个在交易中极易产生纠纷的问题。从法律和税务规定上讲，契税的纳税义务人是新的产权承受人，也就是买家。但在实际的二手房交易市场惯例中，这笔费用由谁出，完全取决于买卖双方的约定。

常见的几种情况对比如下：

承担方式	具体描述	注意事项
买家承担	最常见的方式，契税作为买方购房成本的一部分。	需在购房合同中明确写明“交易中所产生的一切税费由买方承担”，避免纠纷。
卖家承担	较少见，通常在卖方急于出售或“实收”房价时出现。	卖方会将预估的税费加入总房价，本质上仍是买方支出。
各付各税	买卖双方各自承担自己名下的税费（卖方通常为增值税、个税等）。	最为清晰公平，是相对推荐的方式，需要在合同中逐项列明。

我的建议是，无论采用哪种方式，务必在《房屋买卖合同》的补充条款中白纸黑字写清楚，不要仅凭口头约定。

四、契税最晚什么时候交？流程是怎样的？

契税缴纳有明确的时间节点。通常，在开发商完成初始登记（俗称“大产证”办出）后，或二手房网签合同备案后，购房者会收到办理通知。

关键时间点：办理不动产权证之前。实际上，在房管局或不动产登记中心的缴税、登记是联动环节，不缴税就无法进入下一步登记流程。不存在可以无限期拖延的情况。一般购房合同会约定办证期限，逾期可能涉及违约责任。

缴纳流程（以新房为例）：

1.准备材料：购房合同、购房发票、身份证、户口本、婚姻证明（已婚需提供夫妻双方）等原件及复印件。

2.填写申报表：前往不动产登记中心税务窗口或当地税务局办税服务厅，领取并填写《契税纳税申报表》。

3.提交审核：将申报表和所有材料提交给工作人员审核，系统会自动判定你是否享受优惠税率。

4.计算缴款：审核通过后，税务系统会出具《税收缴款书》，上面有明确的应缴金额。

5.支付税款：凭缴款书到指定银行柜台或通过POS机、电子支付等方式完成缴税。

6.领取凭证：缴税后，务必保管好完税证明，这是后续办理房产证的关键文件。

五、什么情况下，已经交了的契税还能退？

契税并非“一缴定终身”，在特定条件下是可以申请退还的，这主要发生在交易最终未能完成时。

可以申请退税的主要情形包括：

交易撤销：在办理房产证前，买卖双方协商一致解除购房合同，交易终止。

按揭失败：因买方原因未能获得银行贷款，导致合同无法履行而解除。

房屋实测面积误差：交房后，实测面积小于合同约定面积，导致房价款退还，对应多缴的契税可退。

重复缴税：因系统或操作错误导致同一房产重复缴纳了契税。

退税所需基本条件与材料：

退税申请：书面退税申请书。

身份证明：纳税人身份证、户口本等。

完税凭证：原始的契税完税证明。

解约证明：解除合同的协议、法院判决书或仲裁书等法律文件。

退款证明：开发商或卖方出具的已退还房款的证明。

银行卡信息：接收退款的本人银行账户。

请注意：退税申请有严格的时效限制，通常是在相关法律文书生效或事项发生之日起的一定时间内（如90天或1年内）提出，逾期可能不予受理。具体流程需咨询当地税务部门。

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关于商品房契税的常见问题解答

1. 网友“蜗牛找房”提问：我买的是开发商的精装房，契税是按毛坯价算还是包含装修的总价算？

回答：这是一个很好的问题。根据现行规定，契税的计税价格是房屋的总成交价格，这个价格是包含合同中标明的房屋装修价款的。也就是说，如果你与开发商签订的《商品房买卖合同》中，总价300万明确包含了50万的装修费用，那么契税的计税基础就是300万。关键在于合同如何约定总价。如果装修是另签协议、单独付款，且不在房管部门备案的购房合同总价内，则可能存在不同解释，但通常税务部门会以备案合同总价为基准。

2. 网友“乘风破浪的姐姐”提问：我们夫妻共同买房，房产证想只写一个人的名字，契税税率按家庭算还是按个人算？

回答：无论房产证上登记谁的名字，只要是在婚姻关系存续期间购买的房屋，税务部门在认定购房套数时，都是以家庭为单位进行审核的。这里的“家庭”成员包括购房人本人、配偶以及未成年子女。即使只写一方名字，税务局也会查询夫妻双方在全国范围内的住房登记记录，来确定是首套、二套还是三套，从而适用对应的税率。想通过只登记一人名字来享受首套优惠是行不通的。

3. 网友“小城故事多”提问：我继承了父母一套房子，后来把这房子卖了，再买房算首套吗？契税税率怎么算？

回答：这种情况需要分两步看。通过继承取得的房产，在继承环节是免征契税的。当你卖掉继承来的房子再新购住房时，认定你属于第几套房，主要看你在房产登记部门的名下现有住房套数。如果你卖掉继承房后，家庭名下已无其他住房，那么再购买时，通常可以被认定为“首套房”，并享受相应的契税优惠税率（1%或1.5%）。但这里有个重要前提：你所在地的“首套房”认定标准是否“认房不认贷”（即只核查本地是否有房，不核查贷款记录）。目前很多城市执行“认房不认贷”政策，对你这种情况是有利的。建议购房前，先到当地不动产登记中心查询一下自己的家庭住房情况。