2024年购房契税最新标准：首套、二套房及90平米以下住宅税费详解与计算指南

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精选答案

对于许多家庭而言，购置房产是人生中的一件大事。在筹备房款时，除了房价本身，一笔名为“契税”的款项也至关重要。它直接关系到您的购房成本，但具体怎么交、交多少，很多人并不清楚。今天，我们就来把“契税收费标准”这件事，掰开揉碎了讲明白。

一、契税究竟是什么？

契税，是在土地、房屋权属发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种税。简单说，就是您买房或承受土地时，需要向国家缴纳的一笔税费。它是办理不动产权证书的前置条件之一，由税务部门征收。

二、2024年契税的核心征收标准（基于现行政策）

目前，我国契税税率实行3%-5%的幅度税率。具体执行中，各省、自治区、直辖市在此范围内确定本地的适用税率。但更重要的是，国家对个人购买住房有一系列的税收优惠政策，这才是影响您实际缴费金额的关键。

这些优惠政策主要根据三个核心要素来判定：购房套数、房屋面积、以及是否为普通住宅。下面我们通过一个清晰的逻辑来拆解：

确认您购买的住房属于第几套？

首套住房：您家庭名下在本市无住房，且本次购买的为家庭唯一住房。

二套住房：您家庭名下在本市已拥有一套住房，再次购买的住房。

确认您购买的住房面积有多大？

这是一个非常重要的分界线，通常以90平方米（含）为界。

将以上两点结合，目前主流的优惠税率执行标准如下（请注意，具体以当地政府最新文件为准）：

对于个人购买家庭唯一住房（首套房）：

当住房面积 ≤ 90平方米时，契税税率可减按 1% 征收。

当住房面积 > 90平方米时，契税税率可减按 1.5% 征收。

对于个人购买家庭第二套改善性住房（二套房）：

当住房面积 ≤ 90平方米时，契税税率可减按 1% 征收（部分城市执行，并非全国统一）。

当住房面积 > 90平方米时，契税税率可减按 2% 征收。

第三套及以上住房：

通常不享受优惠税率，按当地法定的契税税率（如3%）全额征收。

三、契税具体怎么计算？一个公式就搞定

契税的应纳税额计算公式非常简单：

应纳税额 = 房屋的不含税成交价格 × 适用税率

这里需要特别注意，“成交价格”通常指的是网签合同价格，而非您和房东私下约定的价格。税务部门会以此为依据，如果价格明显低于市场评估价，他们有权按照评估价来核定计税价格。

举例说明：

小王在省会城市购买首套住房，网签价200万元，面积95平方米。该省契税税率为3%，但小王适用首套房优惠政策。

因其面积大于90平米，适用税率为1.5%。

应纳税额 = 2,000,000元 × 1.5% = 30,000元。

小李在同一城市购买第二套住房，网签价300万元，面积88平方米。

假设该城市对二套90平以下住房执行1%的优惠税率。

应纳税额 = 3,000,000元 × 1% = 30,000元。

（可以看出，面积和优惠政策的叠加效应非常明显）

四、缴纳契税的关键流程与时间点

1. 申报时间：通常在办理房屋权属登记（即办房产证）之前。现在很多地方推行“一窗受理”，在办理过户时即可同时申报缴纳。
2. 所需材料：一般包括购房合同、购房发票（或收据）、买受人身份证、户口本、婚姻证明（用于核查家庭住房套数）、无房或首套房证明等。具体清单请咨询当地不动产登记中心或税务窗口。
3. 缴纳方式：支持刷卡、转账、移动支付等多种方式，非常便捷。

五、关于契税，我的几点个人见解

• 政策具有地域性：上文提到的1%、1.5%、2%是普遍的优惠政策，但务必以您购房所在地的最新官方文件为准。不同城市，尤其是对二套房的认定和优惠，可能存在细微差别。
• “普通住宅”是潜在条件：优惠政策一般针对“普通住宅”，各地对普通住宅的标准（如面积、价格）有不同定义，购买非普通住宅（如豪宅、别墅）可能无法享受优惠税率。
• 切勿轻信“避税”偏方：有人试图通过做低网签价来少缴税，这存在巨大风险。一是可能导致后续买卖时税费基数变高，二是涉嫌偷逃税款，需要承担相应的法律责任。依法纳税是每个公民应尽的义务，也是维护自身合法权益的保障。

购房者常见疑问快问快答

1. 网友“晨曦”问：我刚买的房子是期房，什么时候交契税？

答： 晨曦你好。购买期房，契税的缴纳时间点各地规定不一。常见的情况有两种：一是在签订购房合同并办理预售合同备案后的一定期限内缴纳；二是在房屋交付、办理不动产权证之前缴纳。建议你仔细阅读购房合同条款，或直接咨询开发商和项目所在地的税务部门，以获取最准确的信息。

2. 网友“奋斗者”问：我们夫妻共同买房，契税应该怎么算？是按一个人算还是两个人算？

答： 奋斗者你好。契税的计税依据是房屋的总价，与产权人数量无关。无论是夫妻共同持有还是单人持有，都是按照房屋的总成交价乘以适用税率来计算总额。在确定适用税率（是首套还是二套）时，则需要核查夫妻双方名下的住房情况。

3. 网友“安家置业”问：我继承了一套父母的房子，需要交契税吗？

答： 安家置业你好。根据我国《契税法》的规定，对于法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的情形，是免征契税的。但如果你并非法定继承人，而是通过遗嘱继承或受遗赠获得房产，则需要按规定缴纳契税。这是一个重要的区别。

4. 网友“未来可期”问：如果我把现在的房子卖了，再买一套新的，还算首套房吗？

答： 未来可期你好。这涉及到“认房又认贷”或“认房不认贷”的政策。目前，很多城市在核查购房资格和税收优惠时，会同时核查你家庭名下在本市的住房登记记录（“房”）和全国的住房贷款记录（“贷”）。如果你卖掉了名下唯一住房，且贷款已结清，再购房时，在一些执行“认房不认贷”政策的城市，可能被认定为首套。但具体认定标准非常复杂，必须向你计划购房城市的房管和税务部门进行确认。

5. 网友“蓝天白云”问：开发商代收契税靠谱吗？我可以自己交吗？

答： 蓝天白云你好。开发商代收代缴是一种常见服务，但并非强制。你有权选择自行缴纳。如果选择让开发商代缴，务必注意：第一，确认收款账户是否为政府指定的契税专户，并要求提供正规的财政票据；第二，明确约定代办时限，避免资金被挪用或延迟缴纳导致无法及时办证。自行缴纳虽然多跑一趟，但资金更安全，流程也透明。

紧跟文章的法律问题解答

1. 问题（来自网友“法律小白”）： 我买房时中介说可以做低合同价来省契税，这算违法吗？万一被查出来会怎样？

回答（用户“正义骑士”）： 法律小白你好，这种行为在法律上被认定为“偷逃税款”。根据《中华人民共和国税收征收管理法》，纳税人进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。一旦被税务机关查处，不仅要补缴税款，还会被处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。如果情节严重，还可能构成刑事犯罪。诚信纳税是公民的法定义务，切勿因小失大。

2. 问题（来自网友“购房新人”）： 交完契税后，因为贷款没批下来，房子不买了，契税能退吗？

回答（用户“法务顾问老张”）： 购房新人你好，这种情况是否可以退税，关键看房屋权属转移是否已经完成。如果只是在缴纳契税后，但最终没有完成房屋的过户登记（即权属没有发生转移），根据规定，是可以向税务机关申请退还已缴纳的契税的。你需要准备合同解除协议、完税证明等材料办理退税。建议尽快与税务部门联系。

3. 问题（来自网友“热心市民王姐”）： 我们老两口把房子赠与给儿子，要交契税吗？交多少？

回答（用户“社区普法员”）： 王姐您好。直系亲属间的房产赠与，受赠方是需要缴纳契税的。税率一般按照当地法定的契税税率（如3%）执行，通常不享受购买住房的优惠税率。计税价格由税务机关参照房屋的市场评估价格核定。虽然要缴税，但赠与也是一种常见的产权过户方式，尤其在某些限购或贷款条件下。具体操作前，最好去税务窗口做个详细咨询。

4. 问题（来自网友“纠结的买家”）： 买拍卖来的法院查封房，契税按什么价格交？会不会有额外的费用？

回答（用户“资深拍客”）： 这位买家你好。购买法拍房，契税的计税依据是拍卖成交确认书上载明的成交价。你需要关注的是，法拍房的公告里通常会写明“一切税费由买受人承担”，这意味着除了契税，原业主拖欠的营业税、土地增值税、个人所得税等也可能需要你先行垫付（尽管后续可能向原业主追偿），这会极大增加你的实际成本。参拍前务必仔细阅读公告，做好全面的税费测算。

5. 问题（来自网友“小城青年”）： 我在老家县城和工作的省城各有一套房子，都办的贷款，现在省城这套交契税算第几套？

回答（用户“房产通”）： 小城青年你好，这个问题非常典型。这完全取决于省城当地的认定政策。如果省城执行“认房不认贷”，则只查你在省城名下有无房产，你老家有房不影响，可能算首套。如果执行“认房又认贷”，那么即使你省城没房，但因为有全国性的住房贷款记录，就可能被认定为二套。最稳妥的办法，是去省城的不动产登记中心打印一份你自己的《住房情况查询证明》，让官方系统给你一个明确的答案。