房东租客都该看：2024年房屋租赁税计算方式、谁来交及常见问题全解答

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房屋租赁税全知道：2024最新计算指南、缴纳责任与热点答疑

租房是许多人在城市生活的必经之路，无论是房东还是租客，在签订合同、支付租金时，可能都听过“房屋租赁税”这个词，但对其具体内容往往一知半解。这笔税究竟该怎么算？法律上规定由谁承担？不缴纳会有什么后果？今天，我们就来把这些大家关心的问题一一拆解清楚。

一、房屋租赁税究竟是什么？

首先需要明确，我们常说的“房屋租赁税”并非一个独立的税种，而是对个人或单位出租房屋取得租金收入所需缴纳的一系列税款的统称。它主要涉及增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税（或企业所得税）、城镇土地使用税等。对于个人出租住房，国家有相应的税收优惠政策，税负相对较低。

二、2024年，个人出租住房的税怎么算？

这是房东们最关心的问题。根据现行政策，个人出租住房通常可以享受综合征收率的优惠，简化了计算。具体计算因地区略有差异，但大框架全国统一。

核心计算方式（以常见情况为例）：

假设张先生在北京将一套自有住房出租，月租金收入为5000元。

• 增值税：个人出租住房，月租金收入不超过10万元的，免征增值税。
• 房产税：按租金收入的4%征收。5000元 × 4% = 200元。
• 个人所得税：按“财产租赁所得”计税，税率为10%。但有费用扣除：每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。张先生的情况：5000元 × (1 - 20%) × 10% = 400元。
• 附加税费（城建税、教育费附加等）：因增值税免征，这些附加也相应免征。
• 城镇土地使用税：对个人出租住房，通常免征。

那么，张先生每月实际需要缴纳的税款大致为：房产税200元 + 个人所得税400元 = 600元。 实际中，很多地方税务部门会核定一个更低的综合征收率（例如5%左右），直接按“租金收入 × 综合征收率”一次性征收，更加简便。建议房东咨询当地税务局获取最准确的标准。

三、关键问题：这笔税到底该由谁交？

这是一个容易产生纠纷的点，我们必须从法律和合同两个层面来理解。

1. 法定纳税义务人：根据《中华人民共和国个人所得税法》和《房产税暂行条例》等相关法律法规，出租方（房东）是房屋租赁相关税款的法定纳税义务人。这是国家法律规定的责任主体。
2. 合同约定：在租赁市场的实际操作中，税负的最终承担者可以通过租赁合同由双方约定。常见的约定方式有：
   • 房东净得价：合同约定租金为房东税后净收入，所有税费由租客承担。
   • 租金含税价：合同约定租金已包含所有税费，房东自行负责申报缴纳。
   • 双方分摊：约定由双方按一定比例共同承担。

我的观点是：无论合同如何约定，税务登记和申报的主体通常仍是房东。如果合同约定由租客承担，房东先自行缴纳税款后，可凭票据向租客收取相应款项。如果租客拒绝支付，房东可以依据合同条款追偿，但这属于民事纠纷。在签订合双方务必明确税费条款，避免日后扯皮。

四、房东不申报缴税，会有哪些影响？

不少房东存在侥幸心理，认为私下交易、不开发票就无需纳税。这种想法风险极高。

• 面临补税、罚款和滞纳金：一旦被税务部门查实，不仅需要补缴全部欠税，还将面临0.5倍至5倍的罚款，以及按日加收的滞纳金（约为万分之五每日），经济成本巨大。
• 影响个人信用：税务违法行为会被纳入个人信用记录，可能影响贷款、出行等。
• 租客权益受损，引发纠纷：租客如需用租金发票报销或办理居住证等事项，房东无法提供，极易导致合同纠纷，租客有权据此追究房东违约责任。
• 法律风险：偷税漏税数额较大、情节严重的，可能构成刑事犯罪。

依法纳税是每个公民的义务，也能让租赁关系更加规范、稳固。对于租客而言，要求房东提供租金发票或完税证明，也是保障自身权益的重要手段。

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房屋租赁常见法律问题答疑

1. 网友“北漂小陈”问：我和房东签合同写明“租金不含税”，现在公司需要租房发票报销，房东让我承担全部税款，这合理吗？

   > 答（用户“法务小帮手”）： 这取决于合同的具体条款。如果合同仅写“租金不含税”，未明确税款承担方和计算方式，容易产生争议。从交易习惯看，通常理解为房东承担法定纳税义务，但开具发票产生的额外税负由您承担。建议您与房东协商，最好能补充明确：房东负责开具发票，因开票产生的综合税款由您额外支付，并以税务局开具的完税凭证为准结算。协商时，可以提醒房东，按规定申报纳税是其法定义务。

2. 网友“蓉城房东李姐”问：我把房子委托给中介长租公寓运营，他们给我固定收益，租赁税应该谁交？

   > 答（用户“房产老法师”）： 在这种“委托经营”模式下，您与长租公寓公司是委托代理关系。通常，合同会约定您获得的是税后净收益，所有与房屋出租相关的税费（包括租赁税）由长租公寓公司作为实际经营方负责申报缴纳。但您务必仔细审查合同条款，明确税务责任的归属。您取得的固定收益，可能仍需自行申报“财产租赁所得”个人所得税，这点也需要向公司确认他们是否已代扣代缴。

3. 网友“刚毕业的小王”问：和朋友合租，发票上只能开一个人的名字吗？税款怎么算？

   > 答（用户“租房达人”）： 是的，租金发票通常针对租赁合同签约方（承租人）开具。如果合同是您一个人签的，发票就只能开给您。所有合租人共同承担的租金总额，会作为您的租金支出金额体现在发票上。至于合租人内部如何分摊税款，需要你们自行协商。税款计算基础是房东取得的全部租金收入，不会因为你们合租而改变。

4. 网友“热心市民赵先生”问：听说个人出租房子有免税额度，是真的吗？

   > 答（用户“税务明白人”）： 是的，国家有优惠政策。主要体现为：增值税方面，月租金不超过10万免征；个人所得税有800元或20%的费用减除；对个人出租住房，房产税按4%征收（而非非住房的12%）。但“免税”是指某些税种在额度内免征，并非所有税款全免。例如上述提到的房产税和个人所得税，在超过起征点后仍需缴纳。

5. 网友“创业者孙总”问：我们公司租了民宅当员工宿舍，房东是个人的，我们能拿租金抵扣公司税吗？

   > 答（用户“企业财税顾问”）： 可以，但前提是必须取得合规的税前扣除凭证，即由税务局代开的、抬头为您公司名称的增值税发票。公司凭此发票，可以将租金支出计入职工福利费等科目，在规定限额内进行企业所得税税前扣除。您需要督促房东去税务局代开发票，相关税费（通常由公司承担）需要你们在租赁合同中事先约定清楚。

6. 网友“宝妈刘女士”问：我把房子低价租给亲戚住，需要交租赁税吗？

   > 答（用户“社区法律顾问”）： 根据税收法规，只要发生房屋租赁行为并取得租金收入，原则上就负有纳税义务，租金价格是否低于市场价并不影响纳税义务的成立。但在实际征管中，对于亲属间无盈利目的的、显著低价的租赁，税务部门可能不会主动稽查。从法律严谨性出发，即使租金很低，也建议进行申报。如果约定为无偿借用，则不属于租赁行为，不产生租赁税，但最好有书面借用协议以备核查。

7. 网友“租客小吴”问：房东从来没提过税的事，我作为租客需要主动去举报吗？

   > 答（用户“理性维权者”）： 举报是公民的权利，但并非义务。从维护自身权益角度出发，如果您需要发票用于办理居住证、积分落户、公司报销等，您可以正式向房东提出要求。如果房东拒绝，您可以依据合同（若合同约定提供发票）或相关法律法规（消费者有权索取发票）与房东协商，或向12366税务服务热线咨询。通常，在您提出开票需求时，税务问题就会浮出水面并由房东处理。直接举报可能激化矛盾，建议作为协商不成后的最后手段。

8. 网友“退休干部老周”问：出租房源的税务信息，如何在网上查询或办理？

   > 答（用户“数字政务通”）： 现在税务办理非常便捷。您可以关注并登录当地“电子税务局”网站或手机APP（如“个人所得税”APP）。房东可以通过“自然人电子税务局”进行房源信息采集、税款申报缴纳。租客可以查询专项附加扣除填报信息。具体操作流程，各地税务局官网都有详细的指引和视频教程。对于不熟悉网络操作的朋友，也可以携带资料前往办税服务大厅办理。