90平首套房契税交多少？2024年最新房屋契税计算标准与在线估算方法

问题更新日期：

问题描述

精选答案

2024年买房契税怎么算？首套、二套及不同面积房屋税费计算指南

对于许多准备购房的朋友来说，除了房价本身，需要缴纳的各种税费也是一笔不小的开支，其中契税是主要税种之一。很多人直到签合同交钱时，才对这笔费用有清晰的概念。今天，我们就来详细梳理一下当前房屋契税的计算方法，帮助您在购房前做到心中有数。

一、契税到底是什么？

契税是在土地使用权、房屋所有权发生转移时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。简单说，就是您买房或承受土地时，需要向国家缴纳的税款。缴纳契税也是办理不动产权证书的重要前提。理解这一点，有助于我们认识到依法纳税是取得合法产权、保障自身权益的必要步骤。

二、2024年契税计算的核心：税率与家庭住房套数

目前，我国的契税税率实行3%-5%的幅度税率，具体执行税率由各省、自治区、直辖市在幅度内自行确定。绝大多数地区对个人购买家庭住房，出台了优惠税率政策。计算的关键在于两点：购房人家庭拥有的住房套数和所购房屋的面积。

这里有一个普遍适用的优惠税率框架（具体以当地政策为准）：

对个人购买家庭唯一住房（首套房）：

房屋面积≤90平方米：减按1%的税率征收。

房屋面积>90平方米：减按1.5%的税率征收。

对个人购买家庭第二套改善性住房：

房屋面积≤90平方米：减按1%的税率征收（部分城市可能为1.5%或取消优惠，需核实）。

房屋面积>90平方米：减按2%的税率征收。

对个人购买家庭第三套及以上住房：

不再享受优惠税率，通常按法定税率（3%或该省确定的税率）全额征收。

我的一个观点是：在考虑购房时，一定要提前到当地不动产登记中心或税务部门窗口，查询自己家庭的住房套数认定情况。因为“家庭唯一住房”的认定，是全国联网且以家庭为单位（夫妻及未成年子女）的，这直接决定了您能享受的税率档次。

三、手把手教你计算契税：方法与示例

契税的计算公式非常简单：应纳税额 = 房屋成交价格（或税务核定价）× 适用税率。

其中，“房屋成交价格”通常以网签合同价格为基准。如果合同价格明显低于市场指导价，税务部门会按照系统内的“核定价”来计税，即“孰高原则”，这是为了防止少数人通过做低合同价来逃避纳税义务，体现了税收的公平性。

我们来举两个例子：

案例A： 小王在省会城市购买首套家庭住房，面积95平方米，网签合同总价为200万元。该省契税税率为3%。

因其为首套且面积>90平米，适用优惠税率1.5%。

应纳契税 = 2,000,000元 × 1.5% = 30,000元。

案例B： 李女士在同城购买第二套住房，面积120平方米，合同总价300万元。

因其为第二套且面积>90平米，适用优惠税率2%。

应纳契税 = 3,000,000元 × 2% = 60,000元。

四、除了普通买卖，这些情况的契税计算也不同

1. 赠与房产：接受赠与的房产，承受方通常需要全额缴纳契税（按3%或当地法定税率），一般不享受首套、二套的优惠税率。计税价格参照税务机关核定的市场价。
2. 继承房产：法定继承人免征契税。非法定继承人根据遗嘱承受房产，则视同赠与，需要缴纳契税。
3. 拆迁安置房：如果购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，可以享受免征契税的优惠政策。超过部分，则需对超出金额缴纳契税。

五、在线估算与实操步骤

虽然网上有很多“契税计算器”，但它们只能提供大致估算。最准确的步骤如下：

1.确定关键信息：明确所购房屋面积、合同总价、以及您家庭在本地的住房套数。

2.查询本地税率：登录购房所在地的税务局官方网站，查找关于契税优惠政策的正式文件，确认最新的执行税率。

3.现场核实：在签订购房合同后，携带身份证、户口本、婚姻证明、购房合同等材料，前往不动产登记大厅的税务窗口进行咨询和申报。工作人员会根据系统查询结果，给出精确的应缴税额。

购房法律知识问答

下面是一些购房者在涉税环节常遇到的法律问题，我们模拟真实咨询场景进行解答。

1. 网友“安家梦”提问： 我买的是开发商的期房，合同上写的是100万，但听说交房后办证时，税务局会自己评估一个价，如果比合同价高就按高的收税，这不是多收钱吗？

   • 用户“税务明白人”回答： 您好，您听说的这个情况是存在的，这叫“税务核价”。法律上是为了防止签订“阴阳合同”偷逃税款，保障国家税收和市场的公平。如果税务系统的评估价高于您的合同价，说明您的合同价可能低于市场合理水平，此时按评估价计税是合法的。反之，则按合同价计税。这并非多收费，而是依法据实征收。

2. 网友“换房一族”提问： 我卖掉了唯一住房再买一套新的，还算首套房吗？能享受契税优惠吗？

   • 用户“房产顾问老张”回答： 关键看您家庭名下的“现时”住房套数。在您签署新购房合同并办理契税申报时，如果家庭名下已经没有任何房产登记记录（即已售出的房子完成了过户），那么新购的这套房通常可以被认定为“家庭唯一住房”，从而享受首套房的契税优惠。建议在办理前，先通过本地房管部门自助机查询一下家庭房产情况。

3. 网友“继承困惑”提问： 父母想过户一套房子给我，是买卖划算还是赠与划算？听说赠与以后我卖房子税会很高？

   • 用户“法律助手”回答： 从当下的契税成本看，如果符合“满五唯一”等条件，买卖过户可能因为评估价较低而契税更少；赠与则通常按全额3%左右缴纳契税。但从长远看，您需要重点考虑未来出售时的“个人所得税”。受赠得来的房产，未来出售时，若不符合“满五唯一”，个税需按差额的20%或全额的1%-3%缴纳，成本可能显著高于通过买卖继承的房产。必须综合权衡，长远规划。

4. 网友“小面积业主”提问： 我买的房子正好89平米，是不是契税能省很多？这个面积是咋量的？

   • 用户“测绘工程师”回答： 89平米属于≤90平米的范围，若为首套房，契税税率仅为1%，相比90平米以上1.5%的税率，确实能省下一笔。您提到的面积指的是《不动产权证书》或《房屋测绘报告》上记载的“建筑面积”，这个面积由具有资质的测绘机构根据国家标准测量计算得出，是法定的计税依据，与开发商销售时的“销售面积”或有差异，最终以产权证为准。

5. 网友“异地购房者”提问： 我在老家有房没贷款，现在在工作城市买房，算首套还是二套？以哪里的政策为准？

   • 用户“置业指南”回答： 住房套数的认定，通常以购房所在地的房屋登记信息系统查询结果为准，但现在是全国联网的。您在工作城市购房，当地房管系统可以查询到您在全国范围内的住房登记情况。即使老家房子无贷款，只要登记在您或您家庭成员名下，在工作城市购房时，这套新房很可能就会被认定为第二套住房。务必在购房前进行确认。