房改办职能与房改房交易全解析：归属部门、买卖条件及过户流程指南

问题更新日期：

问题描述

精选答案

房改房政策解读：主管部门职责、上市交易条件与过户手续办理须知

对于很多家庭来说，“房改房”是一个既熟悉又陌生的概念。它承载着我国住房制度改革的历史，至今仍在二手房市场中占据一席之地。与之紧密相关的“房改办”这个机构，也常常让普通人感到困惑。本文将为您系统梳理房改办的职能、房改房的性质，并重点解答关于其买卖与过户的核心问题。

一、 什么是“房改办”？它现在属于哪个部门？

“房改办”是“住房制度改革办公室”的简称，是上世纪90年代推进城镇住房制度改革时设立的临时性或常设机构。其主要历史职能是制定和执行本地区的房改政策，包括：

负责公房出售（即房改房）的政策制定与审批。

管理住房基金和住房补贴的发放。

推动住房公积金制度的建立与完善。

随着住房制度改革的阶段性完成，大多数地方的“房改办”已经完成了其历史使命，其职能被拆分、合并到更常设的政府部门中。目前，与原有房改办职能相关的业务，通常由各地的“住房和城乡建设局”（住建局）或“自然资源和规划局”（负责不动产登记）下属的相关科室承担。 例如，处理房改房上市交易的确认、补交土地出让金等手续，一般需要前往住建局的相关窗口办理。

二、 深度认识“房改房”：福利与限制并存

房改房，又称“已购公有住房”，是指城镇职工根据国家有关城镇住房制度改革政策的规定，以成本价或标准价购买的原属于单位所有的公有住房。

房改房的主要特征：

历史福利性： 购买价格远低于当时市场价，是国家对职工的一种住房福利。

产权特殊性： 最初产权可能有限制（如标准价购买），需补足成本价并办理相关手续后才能获得完全产权。

土地性质： 土地性质一般为“划拨”，这与商品房“出让”土地不同，上市交易时常需补交土地出让金。

三、 房改房可以买卖吗？需要满足什么条件？

答案是肯定的，但必须满足特定条件。房改房在取得完全产权并办理必要手续后，可以依法上市交易。

房改房上市交易的核心条件：

序号	条件	具体说明与操作
1	取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》	这是交易的基本前提，证明您拥有该房屋的合法产权。
2	确认已按成本价补足房款，拥有完全产权	如果当年是以标准价购买，需先按政策补足成本价差价，获取完全产权证明。
3	原产权单位放弃优先购买权	许多房改房在出售时，原单位享有优先购买权。需取得单位盖章的《放弃优先购买权证明》。
4	补交土地出让金或土地收益	持房产证到国土资源部门（现通常为自然资源和规划局）办理，将土地性质从“划拨”转为“出让”，并获取相关凭证。
5	房屋未列入拆迁公告范围	确保房屋可正常交易，无其他权利限制。

个人观点： 尽管流程看似繁琐，但这些条件是为了保障国家、单位和购房者多方的合法权益，使房改房能够规范、平稳地融入现代房地产市场。在交易前彻底核实这些条件，是避免后续法律纠纷的关键。

四、 房改房过户需要什么手续？详细流程指南

满足上市条件后，房改房过户流程与普通二手房交易类似，但前期材料准备有特殊之处。

详细办理流程与步骤：

第一步：前期准备与审批

1.卖方准备材料： 房产证、身份证、原始购房合同及付款凭证、婚姻证明、原产权单位同意出售证明（或放弃优先购买权证明）。

2.办理上市审批： 持上述材料到当地住建局（或指定机构）办理房改房上市交易确认手续，获取《已购公有住房上市出售确认表》。

3.缴纳土地出让金： 凭确认表及相关权属证明，到自然资源和规划局缴纳土地出让金，取得缴款凭证。

第二步：签订合同与资金监管

4.签订买卖合同： 买卖双方签订正式的《存量房买卖合同》。

5.办理资金监管（可选但推荐）： 为保障交易资金安全，双方可到银行或不动产登记中心指定的监管机构办理交易资金监管。

第三步：办理过户登记

6.提交过户申请： 买卖双方携带所有材料（包括第一步中获取的各类审批表和凭证）到不动产登记中心申请过户。

.核心材料清单：

不动产登记申请书

买卖双方身份证明

《不动产权证书》（原房产证）

《已购公有住房上市出售确认表》

土地出让金缴纳凭证

《存量房买卖合同》

税费缴纳凭证（在税务窗口缴纳）

7.缴纳税费： 根据规定缴纳契税、增值税及附加、个人所得税等（税费由谁承担需在合同中明确）。

8.领取新证： 审核通过后，买方领取登记在自己名下的《不动产权证书》。

为了更清晰地展示关键环节，我们可以将主要责任方和核心文件概括如下：

关键环节	主要负责部门/方	核心获取文件/结果
上市确认	住房和城乡建设局	《已购公有住房上市出售确认表》
土地出让金缴纳	自然资源和规划局	土地出让金缴纳凭证
签订合同	买卖双方	《存量房买卖合同》
过户登记	不动产登记中心	新的《不动产权证书》

五、 常见法律问题解答

在实际操作中，大家会遇到一些具体的法律困惑，下面以模拟用户提问的形式进行解答。

1. 用户“老张”提问：我父亲的房改房，房产证只有他一个人的名字，现在想过户给我，需要其他兄弟姐妹签字同意吗？

回答（用户“社区法律顾问”）： 老张您好，这个问题需要分情况看。首先需要确定这套房改房是您父母的夫妻共同财产，还是您父亲的个人财产。

如果是在您母亲婚后购买，即使只登记在您父亲一人名下，通常也视为夫妻共同财产。您母亲去世后，她所占的份额发生了继承。在您父亲将该房屋赠与或出售给您之前，需要先处理继承事宜，即其他法定继承人（包括您的兄弟姐妹）需要明确放弃对该房屋的继承权，并办理相关公证或签署法律文件。

如果能够证明该房屋是您父亲用其婚前个人财产购买，且完全属于其个人，那么他有权单独处置。但为避免家庭纠纷，建议即使在这种情况下，也与家庭成员充分沟通，必要时可寻求法律专业人士的帮助，厘清权属。

2. 用户“李女士”提问：我看中一套房改房，但听说原单位破产了，开不出“放弃优先购买权证明”，这房子还能买吗？

回答（用户“房产交易达人”）： 李女士，这种情况确实会增加一些复杂性，但并非无法操作。原单位破产后，其债权债务及权利义务一般由清算组、资产管理人或上级主管部门承接。您可以尝试：

找到负责原单位破产清算的机构（如清算组），请其出具相关证明文件。

如果找不到清算组，可以查询该单位的工商注销信息。若已合法注销，其法人主体资格已消灭，理论上其原有的优先购买权也随之无法行使。但为保险起见，您需要到不动产登记中心详细咨询，并可能需要提供单位已注销的工商证明等文件，由登记机构根据当地具体政策判断如何处理。务必在签署合同前，与卖方一起到相关部门确认清楚，将此作为合同生效的前提条件。

3. 用户“小王”提问：房改房交易中，土地出让金应该由买方交还是卖方交？有法律规定吗？

回答（用户“法务小陈”）： 小王，这个问题在法律层面没有强制性规定必须由哪一方承担。因为补交土地出让金是房改房获得完全上市资格的必要步骤，这笔费用本质上是为获取完整的“出让土地使用权”而支付的。在实践中，这笔费用由谁承担主要取决于买卖双方的约定。

在二手房买卖中，交易价格和费用分担都是合同协商的重要内容。卖方可能会要求“净得价”，将所有税费和土地出让金都转嫁给买方；买方也可能要求卖方承担这部分费用，因为这是房屋“瑕疵”（土地性质为划拨）的补救成本。

关键建议： 双方必须在《存量房买卖合同》的条款中，用明确的文字约定“土地出让金由哪一方承担”。切勿仅作口头约定。这是保障自身权益、避免交易过程中产生纠纷的最重要环节。在出价和谈判时，就要将此部分成本考虑在内。