房屋买卖中，随主物转让的从物有哪些？民法典条文解读与实例说明

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在进行二手房买卖时，除了房屋本身，购房者常常会关心一个问题：房子里那些固定的、非房东随身带走的东西，到底包不包含在房价里？这背后涉及的法律概念，就是“从物”。理解清楚这个概念，能有效避免交易后的纠纷，让买卖双方都明明白白。

一、什么是法律上的“主物”与“从物”？

简单来说，“主物”是独立发挥效用的物，而“从物”则是为了辅助主物发挥效用而存在，并且与主物同属于一个所有者。法律上有一个基本原则：“从物随主物转让”。这意味着，除非买卖双方有特别约定，否则当主物（如房屋）的所有权发生转移时，从物的所有权也一并转移。

• 个人观点：这个原则体现了法律对物尽其用和交易便捷的考量。想象一下，如果买了房子，但原房主把所有的灯具、橱柜甚至固定好的空调都拆走，房子基本的使用功能就会受损，这显然不符合通常的交易习惯和公平原则。

二、二手房交易中，哪些常见物品属于“从物”？

判断一个物品是否属于“从物”，可以参考以下几个标准：

是否为了辅助房屋使用而设置？

是否与房屋具有物理上的固定性或使用上的依赖性？

交易时，双方是否默认它应随房屋一并转移？

根据这些标准，我们可以将常见的物品分类：

类别	通常被认定为“从物”的例子	通常不被认定为“从物”的例子
装修装饰类	固定镶嵌的橱柜、壁柜、不可移动的衣柜、铺贴的地板瓷砖、墙纸、固定灯具。	可移动的挂画、地毯、独立摆放的装饰品。
厨卫设备类	固定安装的抽油烟机、燃气灶、消毒柜、热水器、浴霸、马桶、面盆。	微波炉、电饭煲、洗衣机（非嵌入式）、可移动的晾衣架。
家电家具类	中央空调、嵌入式冰箱/烤箱、固定于墙体的书桌/书架。	电视机、沙发、床、独立书柜、电风扇。
其他设施	固定防盗网、车库门遥控器、信箱、属于房屋一部分的车位锁。	房东个人的自行车、独立摆放的花盆。

三、如何避免“从物”归属引发的纠纷？操作步骤指南

为了避免交房时产生“这个该留，那个该拆”的争议，最有效的办法是在交易前明确约定。

详细操作步骤如下：

1.看房时留心记录：在看房阶段，买方就应有意识地观察并记录下房屋内固定的、嵌入式的物品。

2.写入合同附件：在签订《房屋买卖合同》时，不要仅依赖口头承诺。双方应共同拟定一份 《房屋附属设施、装修装饰、家具家电清单》 作为合同附件。

3.清单内容要具体：在清单中，尽可能详细地描述物品的品牌、型号、数量、新旧程度，并明确其归属（是“随房赠送”还是“卖方搬走”）。

4.约定违约责任：可以在合同中约定，如果卖方擅自拆除或损坏约定留下的物品，应承担相应的赔偿责任。

5.交房时对照验收：办理交房手续时，买方应手持合同附件清单，逐一核对物品是否齐全、完好，确认无误后再签署交接文件。

一位刚经历过购房的网友“安居客”提问： “我看中的房子里，房东装了一个很高档的智能马桶，他说要拆走换回普通的，这合理吗？”

回答（用户“法务小助手”）： 这取决于您们合同如何约定。如果这个智能马桶是固定安装、与供水排污系统一体连接的，通常被视为房屋的从物或固定设施的一部分，默认应随房转让。但如果房东在签约前明确告知要换走，且你们在合同清单中明确注明“卫生间马桶由卖方更换为普通马桶后交付”，那么他的做法就是符合约定的。关键在于“事先明确约定”，避免事后扯皮。

四、相关法律知识普及

我国《中华人民共和国民法典》第三百二十条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。” 这条规定赋予了当事人意思自治的优先权。也就是说，法律尊重买卖双方的特别约定。清单的作用，正是这个“另有约定”的体现，其法律效力高于“从物随主物”的一般原则。

另一位网友“谨慎买家”问： “合同里没写清单，交房时发现固定空调被拆了，我能告他吗？”

回答（用户“社区调解员”）： 这种情况维权有一定难度，但并非不可能。您可以尝试收集证据，比如看房时的照片、视频（如果显示了该空调）、与中介或房东沟通的聊天记录（提及房屋“带装修”“拎包入住”等可能暗示包含固定设施的语句），来证明该空调在交易时是作为房屋不可分割的一部分存在的，卖方拆除行为构成违约。最好的办法始终是防患于未然，签订详尽的清单。

网友“晴天”提问： “房东说挂在墙上的电视也算固定物，必须留下，这有道理吗？”

回答（用户“房产律师老张”）： 这没有道理。判断的关键在于“固定”的性质。仅仅挂在墙上、电源线插在插座上的电视机，很容易被取下而不损害墙体结构，它不具备物理上的固定性和不可分离性。它不属于“从物”，其所有权不随房屋自动转移。除非合同中明确写明“赠送电视机”，否则房东有权搬走。

网友“未来业主”提问： “我们小区每户有一个固定的地下车位，卖房时车位能算作房子的从物一起卖吗？”

回答（用户“物权观察者”）： 这是一个好问题。车位和房屋是两个独立的不动产（或使用权），法律上一般不认为车位是房屋的“从物”。车位的转让需要单独办理手续。但在实践中，如果车位使用权与房屋产权绑定（如只有本小区业主才能购买或租用），且在买卖合同中明确约定“房屋转让包含某某号车位的使用权/产权”，那么依据合同约定，它们应当一并转让。这再次强调了合同约定的核心地位。

理解“从物”的概念，本质上是在理解一种公平、高效的交易规则。它既保护了买方对房屋完整使用功能的合理期待，也尊重了买卖双方基于真实意愿的特殊安排。在房产这样重大的交易中，多一份细心，多一份白纸黑字的约定，就能为未来的安居乐业扫清许多不必要的障碍。