二手房交易契税全解析：谁来交、怎么算、税率多少与免征条件一览

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精选答案

在考虑购置二手房时，除了房价本身，一系列税费成本往往是购房者关注的焦点。其中，“契税”作为一个重要的税种，直接关系到买家的实际支出。那么，二手房交易到底需不需要缴纳契税？答案是肯定的。但具体如何操作，里面有不少学问。

一、 契税的本质与缴纳义务人

我们需要明确一点：在中华人民共和国境内进行土地使用权、房屋所有权转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。简单来说，在二手房买卖中，契税通常由房屋的购买方（即买家）承担并缴纳。这是法律明文规定的纳税义务，旨在保障不动产交易环节的税收管理。

有些朋友可能会在谈判中与卖家约定由对方承担，但这属于双方私下对交易成本的分配，并不改变法定的纳税义务人身份。最终去税务部门申报缴纳的，仍然是买家。

二、 契税的计算方法与关键因素

契税不是固定数额，它的计算有一个明确的公式：应纳税额 = 计税依据 × 税率。这里的核心在于“计税依据”和“税率”如何确定。

• 计税依据：通常为房屋买卖合同中约定的成交价格。但税务部门会有一个系统评估价，如果合同价明显低于评估价，税务部门可能会以评估价作为计税依据，以防止故意做低合同价来逃税。
• 税率：这是变数最大的一部分。我国的契税税率实行3%-5%的幅度税率，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。全国各地的契税税率并非完全统一。

更为关键的是，税率会根据购房者的实际情况（主要是家庭持有住房套数和房屋面积）享受差别化税收优惠。这才是计算时需要仔细核对的。

三、 现行主要的差别化税率优惠（以常见情况为例）

为了支持合理的住房消费，税务部门对个人购买家庭住房实施了优惠政策。请注意，以下为一般性政策指引，具体执行务必以当地最新规定为准：

• 购买家庭唯一住房：
  • 房屋面积≤90平方米：契税税率可减按1%征收。
  • 房屋面积>90平方米：契税税率可减按1.5%征收（部分城市为2%）。
• 购买家庭第二套改善性住房：
  • 房屋面积≤90平方米：契税税率可减按1%征收（部分城市可能不适用）。
  • 房屋面积>90平方米：契税税率可减按2%征收（部分城市为3%）。
• 购买家庭第三套及以上住房：
  • 通常不享受优惠，按当地法定税率（3%-5%）全额征收。

如何界定“家庭”和“住房套数”？ 这里指的是购房人本人、配偶以及未成年子女名下在全国范围内拥有的住房套数。在申请契税优惠时，需要提交家庭住房情况书面查询结果。

四、 哪些情况可能免征或减免契税？

除了上述针对普通住房的优惠，法律也规定了一些特殊的免征情形：

1. 法定继承：通过继承方式取得房产，法定继承人免征契税。需要注意的是，非法定继承人根据遗嘱承受房屋，属于赠与行为，需要缴纳契税。
2. 夫妻关系存续期间更名：在婚姻关系存续期间，夫妻之间变更房屋、土地权属，免征契税。离婚时财产分割，导致权属变更的，也免征契税。
3. 政策性住房：城镇职工按规定第一次购买公有住房（房改房），且在国家规定标准面积以内的，免征契税。
4. 因不可抗力灭失住房：因自然灾害、战争等不可抗力因素失去住房而重新购买住房的，酌情准予减征或免征。

五、 缴纳契税的具体操作流程

了解政策后，实际操作流程是怎样的呢？

1. 签订合同：与卖家签订规范的《存量房买卖合同》。
2. 准备材料：通常需要准备身份证、户口本、结婚证（或离婚证）、购房合同、家庭住房套数证明（可向房管部门申请）等。
3. 申报纳税：在办理不动产过户手续前，到房屋所在地的税务机关或政务服务中心税务窗口进行申报。现在很多城市支持网上预约和办理，非常方便。
4. 缴纳税款：税务机关审核材料、核定税额后，会出具缴税通知。购房者可通过刷卡、转账等方式完成缴纳。
5. 取得凭证：务必保管好完税证明，它是后续办理不动产权证书的必要文件。

个人观点：我认为，购房者在计划购买二手房时，应该将契税作为一项重要的预算组成部分提前计算清楚。不要仅仅听信中介或卖家的口头估算，最好能亲自或委托专业人士，根据自身家庭情况和房屋具体信息，咨询当地税务部门，获取最准确的税额信息。这能有效避免在交易后期因资金准备不足而产生麻烦。

依法纳税是每个公民的义务。在交易中，双方都应秉持诚信原则，如实申报成交价格。试图通过“阴阳合同”刻意做低房价来逃税，不仅面临补税、罚款的行政处罚，情节严重的还可能承担刑事责任，得不偿失。

法律问题解答

用户“北城购房者”提问： 我刚买了一套二手房，合同上写的是200万，但税务局说他们的系统评估价是220万，要按220万让我交税，这合理吗？

答： 北城购房者，您好。这种情况是合理的，也是税务机关的常规操作。根据我国税收征收管理相关法律法规，当纳税人申报的计税依据明显偏低且无正当理由时，税务机关有权核定其应纳税额。房屋的系统评估价是税务机关根据市场情况设定的一个参考价格，旨在防止交易双方通过签订“阴阳合同”故意做低合同价来逃避税款。当合同价低于评估价达到一定标准时，税务机关以评估价作为计税依据是符合法律规定的。您需要按核定的220万作为计税价格来计算并缴纳契税。

用户“小李飞刀”提问： 我和我老婆名下各有一套婚前买的房子，现在想以家庭名义再买一套改善住房，契税按第几套算？

答： 小李飞刀，您好。您们的情况需要合并计算家庭住房套数。契税优惠中认定的“家庭住房套数”，是指夫妻双方及未成年子女名下在全国范围内登记的全部住房。您和您妻子名下已有的两套住房都会被计入。现在以家庭名义购买新房，这套房子将被认定为家庭的第三套住房。在大多数执行严格差别化税率的城市，购买第三套及以上住房将无法享受税率优惠，需要按照当地法定的契税税率（通常是3%-5%）全额缴纳。建议您在签订合同前，先到当地房管部门开具一份准确的家庭住房情况证明，并到税务窗口咨询确认最终适用税率。

用户“安居客咨询”提问： 我继承了爷爷留下的一套房子，去办过户时，工作人员说不用交契税，只交了一点其他费用，这是为什么？

答： 安居客咨询，您好。工作人员的说法是正确的。根据《中华人民共和国契税法》的规定，对于法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的情形，是免征契税的。这里的“法定继承人”包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。您作为孙子，如果是在您父亲（爷爷的儿子）先于爷爷去世的情况下，通过代位继承成为法定继承人，那么继承这套房产就属于法定继承范围，享受免征契税的优惠。您只需要缴纳一些工本费、登记费等行政事业性收费即可。这是法律对财产继承流转的一种税收政策支持。

用户“奋斗的90后”提问： 听说买满五唯一的房子能省税，省的是契税吗？

答： 奋斗的90后，您好。这是一个常见的误解。“满五唯一”主要节省的不是契税，而是另外两个税：增值税及附加、个人所得税。

“满五”：指卖家持有该住房的时间是否满5年，关系到是否免征增值税及附加。

“唯一”：指卖家在本地家庭名下是否只有这一套住房，关系到是否免征个人所得税。

而契税的优惠，主要看买家的家庭情况和所购房屋面积（如前文所述），与房子是否“满五唯一”没有直接关系。您购买“满五唯一”的房子，可能能为卖家省下不少税，从而在总价谈判上更有空间，但您自己需要缴纳的契税，仍需根据您自身是第几套房等情况来计算。

用户“热心市民张大姐”提问： 我女儿要结婚了，我想把我名下的一套房子过户给她当婚房，是买卖过户好还是赠与过户好？听说赠与的契税很高？

答： 热心市民张大姐，您好。这需要综合比较。单纯从您女儿（受赠人/买方）这次过户需要当场缴纳的契税来看：

赠与：通常不享受家庭唯一住房等优惠税率，一般按当地法定税率（3%-5%）全额征收契税。

买卖：如果您女儿符合“家庭唯一住房”等条件，可以享受1%或1.5%的优惠税率。

这么看，买卖的契税可能更低。您还需要考虑长远的税费成本。如果通过赠与获得房产，将来女儿再出售这套房子，在计算个人所得税时，可能无法享受“满五唯一”免征的优惠（因为购房成本按赠与时的原值计算，差额可能很大），可能导致未来卖出时税负较重。而通过买卖方式，女儿有了正式的购房合同和付款凭证，未来出售时的计税成本更清晰。建议您带着房产和双方的具体信息，咨询专业的房产中介或税务顾问，算一笔短期和长期的综合账。